楼市投资冰火两重天：当前是最坏的时期，也是最好的时期_投机

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原标题：楼市投资冰火两重天：当前是最坏的时期，也是最好的时期

作者：美房网康老师

一大早，一个会员焦急的微信我：康老师，我有一套通州通典铭居的房子，低于市场价，你帮我卖了吧。

我说，着急可以挂在链家就行，他说挂了好久了，卖不出去。

这就是当前中国楼市风向标的现状，首都北京代表了全国绝大多数城市的现状，房价基本回到了调控前的水平。

前几年高歌猛进的一线城市房价哑火，反而是十年不涨的三四线城市开始了补涨行情，这就是板块轮动效应。

房价的热点区域基本都是通过人才引进降低买房门槛的城市。和以前松绑限购令不同，本轮松绑限购是通过定向松绑限购的方式，也就是要不户口迁入购房城市，要不就是购买这个城市社保，而目的就是让购房者是真实的需求，从而剔除了短期买了就想卖出的投机需求。

本轮调控最大的特点就是更多的城市用限售取代限购，也就是欢迎你来买房，但是买了就别想着卖出。

楼市的热点集中在被住建部点名的几个城市马上升级了调控令，通过限制流动性锁死投机者。

种种迹象显示，楼市的投资跟投机被严格区分，以前的“坚决抑制投资投机性住房需求”现在已经改为鼓励投资，遏制投机，也就是决策层反复提出的的坚持房住不炒的定位。

5月24日，人民日报重磅发文《中国不会靠炒房拉动经济》，文章着重指出“房价虚高、空置率高、投机成分高，这三高是到了破除的时候了”！

房价虚高，就是指房地产泡沫，就是用七八十年或者更长时间的租金收益才能挣回房价。

空置率高就是不仅业主自己不住也不愿意租给别人住，造成房子不是用来住的只是用来炒的后果。

投机成分高就是依靠短期买卖博差价，而不是长期持有用于出租。

可以清晰的看出来，人民日报举起破除房价三高的大棒的同时，其实就是给那些还梦想依靠三高盈利的房产投资逻辑彻底关上了大门。

就在短期炒房关上大门的时候，恰恰就是楼市长期投资大门开启的时候。这个时刻，就是楼市投机价值正式切换到了楼市投资价值。

任何有投资价值的资产都是通过价值体现价格，价值是内在满足需求的体现，价格是外在的流转时的货币体现。比如股票就是有价值的资产，股票的价值体现在决策权和收益权，决策权就是股东在公司能够行使的参与公司管理的权利。收益权就是公司盈利给股东带来的货币分红。

同样，房产跟股票一样都是有价值的资产，房产就是一个城市的股票，就是拥有城市资产的凭证。同时，房产也能给房主带来的回报，这个回报分为享受城市给自己带来的便利（自住刚需需求），和房产给业主带来的货币分红（投资租金收益）。

由于投机炒房的存在，在过去的十几年里确实也让投机炒房收获了巨大的收益，所以资金都存在着通过短期炒房收获差价收益的想法，长期投资反而被冷落，对应的过去的现象就是租金回报率高的房产被冷落，而租金回报率低的房产被热炒，比如学区房的炒作，很多跟本没法住的房产被炒上了天，这种虚高的房价本质上根本不是用来住的只是为了炒的。

现在，我们看到，学区制度改革就是斩断了炒作的根源，比如北京学位调整为六年一个学位，用多校划片取代单校划片，甚至苏州直接改为九年一个学位制度，这些都是让房子是用来住的，不是用来炒的的解决之道。

当前的中国楼市，短期投机全面退却，长期投资逐渐兴起，房地产市场最大的特点就是两种风格的转换，短期炒房割肉离场，长期投资抄底进场，这也是决策层最愿意看到的防止房价大起大落的平稳健康发展机制。

由于以前大家热衷短期炒房，而忽视长期持有，让中国出现很多租金回报率很好的房产，甚至超过西方发达国家房产的租金回报率。现在，随着投资风格的转换，短期炒房的割肉离场，老百姓手里的钱正在千方百计寻找安全可靠收益稳定的投资目标。房产仍然是所有中国人最放心的财富储存工具，唯一的区别就是以前高风险的短期炒房正在被现在低风险的长期固定回报所代替。

随着新任银保监会主席郭树清提出“所有收益率超过6%的理财都是用风险的”，背后的含义就是那些安全的收益率在6%的投资就是非常稀缺的。

而现在，只有的租金回报率达到6%的房产才符合郭主席提出的安全的范畴，当然如果有银行理财产品能够有郭主席提出的6%的收益，也是非常好的，可惜目前银行理财基本收益率都是4～5%，留给大家可以选择的只有房产了。

短期炒房割肉离场，在某些人眼里这是最坏的时刻，但是对于长期价值投资者来说，他们割肉的标的如果能够收获超过银行理财的收益，这恰恰就是最好的机会。

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