加拿大炒房金融工具Home Equity of Credit循环贷的优缺点?

发表自话题：金融投资工具有哪些的优缺点

加拿大和美国的房贷产品中有一个重要的品种：以房权做抵押的循环信用额度，Home Equity of Credit，缩写为HELOC。顾名思义，就是可以循环使用的房贷产品，像信用卡一样，用的时候占用已经批准的额度，偿还余额之后可用额度/available line of credit即恢复。加拿大的HELOC有一个特点，只要不解除抵押，信用额度始终有效，而美国的相应产品有寿命限制，一定时间内不使用就自动失效了。由于这个长命百岁的特点，加拿大的HELOC累计金额越来越大，现在已经达到GDP的11%，而美国只有3%。中国也曾有过类似产品，例如招商银行的循环贷，但由于监管当局要求借款人自己证明再取出的资金没有流入股市，人为制造障碍导致该产品难以操作，致使此类贷款产品基本已被废弃。

在加拿大如此盛行的产品，有什么好处呢？

1.借还方便，随用，随借，随还，类似于信用卡；

2.因为有房产做抵押，利率低于其他可循环使用的金融产品；

3.每月最低可以只还利息，不还本金，比按揭贷款负担轻，甚至可以只还“最低还款额”；

4.取款金额较大，占用时间较长的情况下，可以转成按揭贷款，享受按揭贷款利率。

HELOC大致分两类：

1.与按揭混在一起的HELOC，即，按揭贷款+HELOC，我们称作readvanceable mortgage；

2.单独的、光溜溜额度/stand-alone HELOC。

第一种，按揭贷款+HELOC混合产品，不同银行给起了不同的名字。

花名册如下：

Bank of Montreal: Homeowner Readiline／ＨＲＬＣ；

Bank of Nova Scotia: Scotia Total Equity Plan (STEP)；

CIBC: CIBC Home Power Plan；

Manulife Bank: Manulife One Mortgage；

National Bank of Canada: All-in-One Account；

Royal Bank of Canada: RBC Homeline Plan；

Toronto-Dominion Bank: TD Home Equity FlexLine。

名字不同，性质基本一样：随着按揭贷款余额下降，可用额度/available line of credit增加，从可用额度中取款可以转成按揭贷款进行分期付款。

第二种，光溜溜HELOC的可用额度是既定的，与按揭贷款本金下降无关，且取款不能再转成按揭贷款。

ＢＭＯ银行为例，一种的ＨＥＬＯＣ名字是ＨＲＬＣ，第二种ＨＥＬＯＣ名字是ＨＯＬＣ。按照2012年的B20规定，可循环使用的额度不能超过房价的65%，按揭贷款+HELOC的情况下，按揭贷款部分不能超过房价的80%。以40万的房子为例，按揭贷款部分金额32万，HELOC部分26万，首付8万的情况下，随着偿还的本金逐渐增多，可用额度/available line of credit逐渐增加，可用额度增加到26万时，继续偿还按揭贷款，不再有可用额度增加了。如果利率是4%，还款期25年，具体可用额度变化情况见下图。

加拿大的HELOC在2000年到2011年之间迅猛发展，几乎与偿债比率同步，非常可怕。监管当局于2011年宣布，不再对带有HELOC的所有房贷进行资产证券化。

众所周知，加拿大的非银行金融机构就是靠不停地进行按揭资产证券化，进行套现以维持房贷资金来源，此令一出，绝大多数以按揭贷款资产证券化为生的金融机构停止了发放HELOC的业务，因此，消费者发现，只有大银行还在发放此类金融产品，而多数非银行金融机构已从这项业务中全身而退了。2011年至今HELOC业务发展平缓了很多。监管当局的担忧不无道理，很多人不会使用HELOC这种产品，尤其是不会管理自己债务的人，以及语言不通又想当然的借款人。

给大家讲一个令人痛心疾首的案例。借款人取得50万按揭贷款之后，又申请了一个20万的HELOC，是第二种光溜溜的HELOC，利率Ｐ＋１％，之后从20万额度内取款19万，并离开了加拿大。血案的发生是因为借款人在设置这条HELOC的时候选择了“最低还款额/minimum payment”这种还款方式的选项，而全然不知这种还款方式意味着什么。这笔HELOC的１９万取款是按P+1%计息，且，每日计算复利，月底银行会通知借款人本月的利息是多少，“最低还款额”是多少。每月利息是按照利率计算出来的，例如现在的P=3.45%,该借款人的利率是P+1%=4.45%，而“最低还款额”是用2%算出来的。因为借款人选择了每月只还2%计算出的“最低还款额”，因此，每月应付利息与“最低还款额”之间的差额加回了１９万取款的本金。由于借款人长期不在加拿大居住，利滚利取款总额超过了额度上限20万时银行发出了催收通知，借款人依然不回复，发出了律师函，依然不回复，可怕的结果终于发生了，当借款人返回加拿大时发现门锁已被银行更换了。

HELOC的缺点是：

1.浮动利率，风险大；

2.每日计算复利，成本高；

3.无法转银行/switch/transer，只能refinance/加按，转银行时费用高；

4.只付“最低还款额”债务急速累积，非常危险。

建议HELOC的借款人，给自己设定还款计划，不能只付“最低还款额”，至少要每月付清当月利息，最好能每月都偿还一些本金。债务是双刃剑，用不好就砍了自己。

以前的公众号文章里介绍了PHRESE投资法：

买入/Purchase,

持有/Hold，

加按/Refinance，继续持有，继续加按，

最终卖出/Sell的方式。

对于这套投资方法论，我建议地产投资的朋友们一口气还清自住房，还清之后做一条HELOC，备用。

对于投资房，其实不必买的时候就做按揭贷款+HELOC的方式，在最后一次加按，即，以后不再想加按时再做就可以。

例如，2013年买的楼花，买入价40万，2018年交房时市价已经48万了，但银行还是按40万的买价做贷款，投资者最多贷款32万，只是市价的66.7%，杠杆太短，所以过2年一定要按市价做加按，在楼花交割时做一个40万65%的HELOC没有多大意义。

另外，申请HELOC与申请一个光溜溜的按揭贷款相比，前者批的贷款金额会少些。原因是，按照新的B20，当借款人申请HELOC时，实际利率是P+0.5%再加2%做计算借款能力的利率，即，3.45%+0.5%+2%=5.95%；如果只申请光溜溜的按揭贷款，用于计算借款能力的利率可以低至5.14%。对于投资人来说，首付越低，资金使用效率越高。因此，我并不建议投资者每笔房贷都要有HELOC,要因人而异，因地制宜。

转载于网络

房地产专业证书
1.Certified Condominium Specialist 认证公寓交易专家
2.Accredited Buyer Representative 授权买方代理
3.Certified Negotiation Expert 认证谈判专家
4.Seniors Real Estate Specialist 老人房产专家
5.Seller Representative Specialist 卖方代理专家

15年加拿大房地产从业经验,凭借良好的职业操守,扎实的地产知识,丰富的房屋建筑的实践经验,真诚细致的服务,赢得众多客户的信赖和口碑

标签组：[利率] [购房] [按揭] [加拿大房产] [最低还款额] 

上一篇：金融考研复习：必须知道的金融学名词、简答、论述知识点！

下一篇：投资理财方式有哪些分别有什么特点