海外房产投资多大八种方式,首选你知道哪些?_公寓

首页 > 财经 > 购房 > 正文 2021-04-27

发表自话题:八种理财方式

原标题:海外房产投资多大八种方式,首选你知道哪些?

大家好,我是胡禾霖,从事海外房产、商业地产10余年。从今天开始,说一个海外房产投资系列,希望能帮助大家进行正确的海外房产投资赚大钱。

10年来,见证了各种类型的海外房产投资。有赚大钱的,有血本无归的,有骗局的,有像万国置地、澳信这样跑路的。有买房移民者高价购买,开发商或国内移民中介赚巨额财富的,一年赚几个亿。大家作为海外房产投资者,我写一个系列,教大家如何海外房产投资赚大钱,而不是一些机构赚大钱。

海外房产投资有哪些方式?最暴利的又是哪些?我给你详细道来。分析后,你应该清楚哪些是你心中的首选。

单独购买别墅或公寓

大部分人这种类型,都是个人买房,包括别墅、公寓出租型,这种好处是房子产权全部是自己的,不出租自己可以住。

除去管理费、维修、保险、物业费、房产税,当然每个国家费用不同,剩下的租金净回报如果每年有6%就算很好了。有的中介或经纪人或开发商说,还有房价涨幅,那如果房价跌呢?海外房价在曲折中上升,不是直线上升的。

日本大阪天王寺在售新公寓

租金净回报超过8%极为稀少,不能说没有。有国内中介给出36%、45%租金回报,这是P2P,胆子特别大。

还有日本大阪十几万好地段的房子。大阪房价1.6万人民币/平米,和济南1.44万差不多。你到济南看下有没有小面积10+万的房子?大阪是有面积很小的房子,但是都是宣传在难波、梅田、心斋桥商圈附近,你去济南最好的商圈看有没有?

好处是利益最大,利益全部是自己的。海外房产一般是永久产权,可以传承给子孙。

但是风险也是最大。租客不交房租,不但赚不到钱,还要交各种费用。对于个人买房,还是靠地段。地段好,优势太多了。好租也好卖,管理公司也愿意管。有人专门购买好地段或好学区的烂房子,装修或重建后出租或出售。

购买别墅或公寓,最主要的确定是不是好地段或好学区。由于一些海外房产被屏蔽,以及Google地图被屏蔽,很多投资者不清楚是否好地段。只要是好地段,哪怕价格买高一点,也是在承受范围内。就怕地段很差,不好出租不好卖,价格便宜也是打水漂。

恕我直言,中国投资者最大的毛病就是贪图价格便宜,以为自己赚大钱,实际是韭菜。这个和P2P上当没区别。海外房产真的是便宜没好货。地段好的房子,哪有便宜的?很多海外房产投资者,你就是和他说一万遍,他还是买地段差、便宜的。

我总结了一下,应该是同样价格,地段好的房子,外观差一点,或面积小一点。投资者喜欢面积大,外观漂亮,自住无所谓,但是投资的话,同样房型、外观,价格要高一点的。外观漂亮和好地段没有必然联系。想便宜,地段非常好,面积大,外观漂亮,装修精美,这本身就很矛盾。当然,价格是相对的。

无论如何,在好地段的基础上,和卖家谈判价格。

当然购买的时候,一定要请律师查清产权,有的国家还可以买产权保险。

酒店式公寓

一般情况下,五星级酒店式公寓价格较高,好处是有品牌保证,缺点是回报率不高。很多是每年可以住7-10天。酒店式公寓要防止卖方一房多卖,而且要确定产权到底是谁的。很多情况下,酒店品牌只是管理方,开发商也不是所有权人。

海外酒店式公寓年回报一般在4-7%,年净回报在3-5%。著名品牌管理的酒店式公寓,回报率低一些。

海外酒店购买最划算的要数安邦保险从希尔顿手中,花19.5亿美元购买的纽约华尔道夫酒店。购买价基本上只有实际价格的三分之一。包括万达、万科,要学习安邦前董事长,特别是万达。

酒店式公寓

安邦的例子,看出投资就要规模化效应。真正赚钱的海外房产投资模式是房产基金。全球房产基金代表是美国房产信托基金REITs,在下文会说。

作为个人投资者,购买海外酒店式公寓,除了在市中心的,在度假旅游区新建的,判断未来赢利较难。酒店式公寓主要看所在城市或旅游区的年游客绝对数量,有人气是最主要的。其次看酒店运营管理方能力,营销、服务、口碑。

海外酒店式公寓,不是说签了固定回报合同就万事大吉。万一运营不好,合同到期,就不好出售了。

投资最主要的不是考虑赢利,是本金能不能保住。在稳定的基础上,在考虑赢利。

酒店式公寓,一般客户只看品牌,因为一般海外房产投资者是最难把握的。因为需要一大堆数据、表格支撑,且不说数据真假,就是给你看,也需要一定的专业知识。这个就像医生用专业知识绑架病人一样。

养老房产

海外养老房产分两块。第一个是养老院似的养老房产。第二个是买来以后自己养老的房产,比如在马来西亚槟城、泰国、日本等国购买的房产。这块属于个人买房。我们在这里说第一种。

银发经济几十年前就已经提出,特别是日本老年化社会严重。美国养老房产经营管理比较发达,而且和美国房产信托基金相结合。

海外养老房产一看老年人配套设施完善度。很多国内养老院设施与美国相比,就像超市和沃尔玛差距一样。另外看养老院运营方管理经验和历史成绩。历史管理经验是最主要的,因为是属于服务行业,服务品牌效应这时候显露出来。

美国养老社区

国内很多养老房产是利用养老院低价拿地,高价卖房子。

海外养老院,美日较为成熟。一般情况下,投资性房产项目,越成熟回报率越趋于稳定。前几年有一个客户开发洛杉矶养老院,认为回报巨大。有回报是真的,巨大绝不可能。只有在不成熟的市场,可以浑水摸鱼有利可图。比如中国就是。当然在中国做这样的养老院,要做好打水漂和被抓的准备。在欧美,市场经济这么多年,房产暴利项目越来越少了。

房产翻新

海外房产投资,房产翻新已有几十年历史了。回报率比购买单个住宅高。在欧美日较常见,也比较成熟。优势是同一资金一年可以做2-4次,赚2-4次钱。欧美日有很多这样的装修公司。房子买过来,装修,出售,再购买,再装修,再出售。

海外房产装修是一门大学问。主要在材料选择上。一些材料看起来很高端,其实不是很贵,本人接触过几十家装修公司,也做过这块,深知门道,这就是学问。当然前提是装修出来的效果很棒,材料也不错。

房产翻新,本人实拍

如果是老牌装修公司自己操作,那么他们是知道哪里房产好卖。当然老牌装修公司也知道如何黑你。这就要看口碑。

普通的房产翻新,就是买房,装修,出售给买房者。这块利润就是赚一点差价,全球随处可见。如果一年做两次,每次赚15%,每年毛利润30%,年净利润20%。所以房产翻新利润比纯房产投资利润高。当然如果是老牌房产翻新公司,知道门道更多,赚得也更多。

房产翻新最暴利,也是房产投资中最暴利的一种,就是移民房产翻新。这块代表的是希腊和日本的买房移民翻新项目。一国内移民中介,9万欧元的房子,26万欧元卖给国内买房移民客户。2019年卖了200套,你算一下赚了多少钱?这个投资是中介投资赚钱。还有日本,都是一样的套路。购买和装修一起100万人民币左右日元,卖给客户300万人民币。做个几年可以跑路了。这些移民中介看到要骂死我了。我也不是羡慕嫉妒恨。只是觉得太狠了。

房产重建

这个不是房产开发,是在好学区或优良地段购买破房子,进行推倒重建。海外房产重建回报率一般在48%,但是一般需要两年,所以年净回报不是很高,但是比较稳定。这个回报率是指建筑面积不变的重建。

因为专业做房产重建的公司,知道哪里房子便宜,重建成怎样的房子风格,以至受到市场欢迎,方便热卖。以及知道收购价格怎样的房子,重建成本多少,两年后大约卖多少价钱,以及多久可以卖掉。这个必须经过计算和准确预计。

房产重建,本人实拍

比如在旧金山Palo Alto学区,需要占地一万平方英尺,这样方便把房子面积扩大。

房子建筑面积扩大,售价水涨船高,可以赚到更多的钱。

曾经有一个Palo Alto学区学区房重建了两套别墅,这个是最赚钱的。

旧金山市区的山坡一套重建房子,面积扩大了一倍。我当初说这不是挖山,这是挖金矿。

还有一套,距离Facebook老板小扎家不远,一套公寓向下挖了两层,还安装了电梯,这个也是很赚钱的。比面积不变的重建暴利多了。

还有一种重建,以纽约市曼哈顿为代表。有公司购买8层以下建筑,重建成几十层以上高楼。这种也比较赚钱。

面积扩大或房子风格改变,需要规划部门通过。重建公司都和当地规划部门很熟。以美国为代表,建房都是规划好了的。市长没有权利更改规划。按照规划建房,任何人无权干涉。

土地买卖

土地买卖也是非常暴利的。这个是指成功的土地买卖。

纽约土地出售

一种是生地变为熟地。就是什么证都没有,变为可以建房的土地,有规划许可证、建筑许可证、销售许可证,当然这个是指房产市场成熟的国家。

生地变为熟地,价格可能翻几倍甚至几十倍。时间快的几个月,慢的话两三年。

“熟地”,三证齐全

有的直接是土地买卖。在不成熟的房产市场较为常见,比如东南亚,马来西亚和柬埔寨,一些人早些年买了土地,翻了十几倍卖掉了。

在东南亚,土地生意最赚钱的是杠杆效应。首付10%,短时间翻一至几倍卖掉。2017年亲眼见过这样的土地,4个月赚了7亿人民币。

土地买卖需要眼光独到和巨大魄力,需要对当地房产市场洞察力。还有一种,就是掌握内幕消息。马来西亚前总理纳吉布受审被控贪污超5.4亿美元。哪块土地要开发,先提前几个月买下,转手高价卖出。

海外房产投资,最赚钱的是土地投资,但是往往在掌控在权贵财团手里,普通人不好赚。

商业地产

以美国商业地产为代表。为什么很多房产以美国市场为典型?因为美国房产市场最成熟。从房产教育,到设计风格,房产制度,建筑水平,房产市场细分,人员分工,美国都是最成熟和顶尖的,不吹不黑,实事求是。为什么很多人喜欢美国别墅?人性化设计。不单单是外观漂亮。君不见国内很多反人性的住宅设计。其实不是反人性,是设计白痴。要不是国内人口太多,卖给鬼去。

现在都在玩抖音,就是房产拍摄专业度,到现在国内没见几个。但是在美国很常见。拍摄手法细腻,配乐恰到好处,自己上油管看。

美国商业地产投资回报率,2012年左右7-7.5%很多,其中包括KFC等500强餐饮企业。现在基本上在5%左右。因为那时候金融危机,房价下跌,所以回报率上升。预计几年后金融危机还会来。目前疫情对美国房产影响非常小。

商业地产投资好处是租金回报在租约合同期内固定,比较抗跌。当然经营不好倒闭,租约也失去效果。

美国在售餐饮类商业地产

现在是移动互联网时代,所以一些行业被淘汰也正常。比如超市类普遍不好。当然也有好市多等这样经营很好的卖场。餐饮类,网络再发达,人还是要吃的,互联网加速餐饮发展。物流类前几年也蛮好。医药类房产还是强劲。金融类也淘汰了一批。当然海外的没有国内变化大。

商业地产一般每年租金上涨1.5-2%,或者每5年上涨8-10%。从这里可以看出全球房价涨幅正常幅度。这是市场经济条件下的涨幅,也是通货膨胀正常涨幅。超过这个数是不正常的涨幅,就是盗窃公民财富了。

房产基金

以黑石为代表,房产基金因为规模化效应,利润远远高于普通个人房产投资。

海外房产投资的房产基金,以美国房产信托基金REITs公信力最高。美国REITs就是P2P,中国做P2P就是看到美国做得很好。

美国房产信托基金REITs的利润90%给投资者。美国房产基金很发达的原因就是诚信,对做假帐惩罚力度特别大。人家是真的给这么多的利润。等于美国REITs给投资者打工啊。

房产信托基金发达的国家

看似美国REITs赚不到多少钱,但是这样做,大家更愿意投钱了,于是全球很多主权基金也投资到美国REITs。所以美国REITs掌管惊人的财富。根据美国房地产投资信托基金协会(NAREIT)的统计数据,截至2017年9月末,美国REITs市值已达1.115万亿美元。中国人经常讲舍得,美国REITs就是这么干的。

美国REITs类型分为三类,股权房地产投资信托,抵押房地产投资信托和混合型房地产投资信托。

大多数房地产投资信托基金都是股权房地产投资信托基金,它们拥有或经营能产生收入的房地产,例如公寓楼,办公室或购物中心。

股权房地产投资信托通常投资于特定类型的房地产。例如,零售房地产投资信托基金投资于购物中心,而住宅房地产投资信托基金则投资于公寓大楼,单户住宅甚至学生住房。还有更多细分的的股权房地产投资信托,例如:

住宿和度假房地产投资信托基金,投资于酒店和度假胜地。

自助仓储房地产投资信托基金,用于投资仓储设施。

数据中心房地产投资信托基金,用于投资数据存储中心。

基础设施房地产投资信托基金,投资于基础设施,例如管道和蜂窝塔。

工业房地产投资信托基金,投资于配送中心和仓库等设施。

如果房地产投资信托基金投资于多种类型的房地产,则称为多元化房地产投资信托基金。如果其拥有和管理的财产不属于任何其他类别,则称为专业房地产投资信托。特色房地产投资信托基金的例子包括广告房地产提供商Lamar Advertising Co.(LAMR)和投资农业市场,向农民出租土地的房地产投资信托基金Gladstone Land Corp.

海外房产投资中,房产开发、大楼买卖、酒店买卖,金额超过普通人投资范围,在此不做陈述。

下期我们讲海外房产投资,必先看天下大势,如何选择城市?

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