你的基金组合收益总是不尽如人意？这八大误区一定

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原标题：你的基金组合收益总是不尽如人意？这八大误区一定

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小编有个梦想：有所房子，面朝大海，春暖花开，100M宽带，能叫外卖，快递直达，不还房贷。

但理想是美好的，现实是残暴的，在高房价背景下，不少人已经早早带上了“房奴”的标签。而面对20年甚至30年的漫长还款期，如何还房贷才能更划算呢？

下面小编就教广大“房奴”们几个省钱还房贷的正确姿势，学会这些姿势，房贷少还个十几万都是小意西的啦！

前方高能，请认真阅读……

1.全款买还是贷款买，贷款多少合适？

真相：当然是贷款买啦，用银行的钱，岂不乐哉，如果你是土豪，请随意，现金实在没地儿去啦，买个房子玩玩，就不多说啦。

建议：当然贷款买，能用公积金贷款买是最好的啦。个人住房公积金贷款（5年以上）的利率是3.75%，商业贷款利率是5.65%。

2.如果贷款，贷多长时间合适，要提前还款吗？

真相：举个栗子：北京，首付20%，公积金贷款利率：3.75%，商业贷款利率是5.65%，公积金贷款120万，商业贷款280万，贷款400万。

很多朋友看到20年，等额本息的总利息是421.5万，等额本金332.1万，坑爹啊，银行收了我们这么多利息？答：但是我们换位思考，投资的利息只要大于5.65%，假如现在主流P2P平台10%，那么如果不还银行的钱，而是投资收益大于10%，那我们的资金又多创造了4.25%的利息哦，比我们现在的一年期定期存款都高，你说合算不合算。

建议：按最长的时间贷款，如果每年都可以找到高于5.65%的投资，不用着急还银行贷款。

3.等额本息or等额本金（指两种还款方式，请细读）

什么是等额本息还款？

其实，你在看一手房子的时候，售楼小姐给你算的都是这种，因为每月还款数额固定，而且相对于另一种方式，这个金额更小，更容易被买房者接受。但是大家知道等额本息的真实还款情况吗？以贷款20年，贷款100万元，算下来月还7,485.2元为例。每个月还银行7,485.2元，其中5,458.33元是利息，2,026.86元是本金，也就是说，你还的钱，大部分是银行利息，而本金还的较少。

到了还款期限一半的时候，利息已经在前10年还的差不多了，但是你的本金还有很大部分没有还，而这些是必须还的，即便你10年后条件好很多了，可以提前还贷了，但后面剩的基本是本金，利息很少，提前还贷已经没有什么意义了。

在银行贷款，基本只会跟你说这一种还款方式，因为这样，银行的利益才会最大化。大部分家庭，既然贷款20年，不可能会在很短几年就还完，但是10年后一般能还完。这样，银行的利息收益会减少很多，所以，银行这种方式让大家前10年都在还利息，而本金基本没怎么减少。就算你有钱了，再还，银行的利息都收一大半了，提早还贷对银行已经没什么损失了。

接下来让我们看看什么是等额本金还款？

发现一个问题，就是银行不会主动提出有这种还款方式，基本都只说前一种。还是以贷款20年，贷款100万元，算下来月还9,625元为例。每月还的钱要比等额本金多2,140多元，其中4,166.67元是本金，5,458元是利息。但从第2个月开始，只需还9,602.26元，因为本金上月还了4,166.67元，这月利息要重新计算，因此会少23元的利息。以此类推，越到后面还款压力越小。

而最重要的是：当你要提前还款的时候，比如5年后，因为你选择的方式，本金还的更多，这个时候本金已经相对上一种方式要减少了许多，提前还款的本金部分冲抵的更多，这样重新计算利息的时候就会少许多利息支出，而每少一年都是近万元的利息！就算不提前还贷，以这种方式，还20年，也要少还14万左右的利息！不过等额本金的前期还款压力会比较大。

真相：举个栗子：如果借款100万，20年还清，年利率5.65%，则月利率为0.4708%。

1.假设等额本金，则月还款本金为：100万/240个月，即每月为4167元；

（1）第一个月还款利息为：100万*0.4708%=4708元，则第一个月的实际还款额为4167+4708=8875元。

（2）第二个月剩余本金为100万-4167=995833元，则第二个月要还的利息为：995833*0.4708%=4688.38元，则第二个月的实际还款额为4167+4688.38=8855.38元。以此类推等额本金下，20年共还款约161.7万元，共支付利息61.7万元。

如果是等额本息，则每月还款额（含本、息）为7251.12元。（1） 第一个月计算出的利息同样为4708元，第一个月只归还了本金7251.12-4708=2543.12元；

（2） 第二个月计息的基础是上个月的本金余额，即100万-2543.12=997456.88元，则第二个月应还的利息是4696.02元，即第二个月归还的本金为2555.1元以此类推等额本息下，20年共还款约174万元，共支付利息74万元。

4.哪类人适合提前还款VS不用提前还款

真相：

提前还款三类人：

1.传统保守党：钱只存银行，不做任何投资，不学习，不了解，不愿意承担任何风险的朋友，还是提前还了吧，为了生活更踏实的明智选择。

2.不想要任何的负责，觉得欠钱很有负担，心里压力超级大的朋友，为了你更好的睡眠质量，请你还了吧。

3.这一类是高人哦，还了房子的钱，又拿无贷款的房子去银行做抵押贷款的朋友，相比你肯定有非常靠谱的投资渠道，并且肯定高于抵押贷款的利率，如果你身边有这样的朋友，请注意，请抱大腿，土豪，带我一块玩吧。

不用提前还款的类型：

1.公积金贷款，商贷7折、8折，公积金贷款利率才3.75%，余额宝的投资你就已经平了，这么低的成本，你就偷着乐吧。

2.等额本金还款期限已经超过三分之一，剩下的利息已经越来越少，不用选择提前还款了，本金都已经还了大半了，每个月还的利息部分已经比较少了。

注意：现在的经济大环境，是降息通道，借的钱越长越好，利息降了，第二年就可以享受新的低的利率。

建议：如果能借到银行的钱，一定是能借多少借多少，能借多久借多久。为什么？因为中国实际上长期是高通胀、低利率，甚至长期是负利率。你借到银行的钱，其实就是等于赚到了。

省钱还房贷几个小技巧：

一、选择“按月调息”

目前大多数银行默认的是“按年调息”，但除此之外，借款人也可以申请“按月调息”，不过这种调息方式只适合降息期，如果处于加息通道就没有如此了。

二、使用公积金贷款买房

如果你选择的楼盘支持住房公积金贷款，而你也缴存了住房公积金，那么应优先考虑住房公积金贷款买房，因为该贷款利率低于商业贷款，可为你节省不少贷款利息。

三、双周供还款

所谓双周供，是指借款人每两周还一次款，每次所还数额一样。但是，由于双周供还款频率高，所以大大缩短了还款周期，这样使得贷款本金减少更快，也就减少了整个贷款期的利息。不过，也正因为双周供还款频率快，所以借款人的还款压力大，如果自己收入不是太高就要谨慎选择了。

四、提前还款

如果你手上有余钱，又恰好处在提前还款最佳时期，可以考虑提前一次性还清贷款，或是提前部分还款。如果你选择提前一次性还清贷款，记得结清贷款后办理解除抵押手续;如果是提前部分还款，最好选择缩短贷款期限，而不是减少每月还款额，因为贷款利息的多少与贷款本金占用银行时间成本长短有关，所以缩短贷款期限可有效减少利息支出。

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