一文看懂2021年楼市！丁祖昱的年度复盘与十大预测！

发表自话题：2021年二三四五股票前景

12月31日下午13:00，一年一度再次踩着新年的节拍，“2021挑战未来——丁祖昱评楼市年度发布会”如期而至。全国地产界约3000人齐聚上海新静安体育中心。

在时长达4个小时的时间里，丁祖昱通过滚烫的大数据，全面复盘不平凡的2020年，并对2021年进行全面重磅的趋势性分析。这被认为是中国房地产行业历年最受瞩目发布会之一，五年来在这里能看到房地产的过去与未来。

2021年度楼市十大预测

首先，我们先上最重磅干货，将丁祖昱评楼市年度发布会的最后压轴的2021年十大预测放到最前面，再来看看丁祖昱如何全面分析2020年楼市数据。

预测一：行业步入无增长时代

丁祖昱在现场表示，地产行业正在经历从确定性到不确定性再到确定性的转折：2018年之前，地产处于确定性阶段，房企通过增大融资、高周转、高负债模式，实现规模迅速壮大；2018-2020年，伴随政策面房住不炒政策出台，宏观经济去杠杆苗头出现，加之疫情突发，房地产进入不确定性阶段。

他预测，2020年后，房地产将进入到下一个确定性阶段，伴随三道红线落地，房住不炒已成为长效机制，由此地产“无增长时代”有望来临。

预测二：政策关注重点在租赁

2020年来，长租公寓“爆雷”“跑路”频发，叠加疫情影响，更是加速暴露了租赁市场的运营风险与漏洞。

自中央政府大力推行“租售并举”，至今已五年。2020年是租赁政策年，各城市也根据自身市场情况，全国46城累计出台租赁政策234条，进一步推动完善住房租赁市场健康发展。与此同时，租金整体走势平稳，全国55城整体个人租金同比下跌0.4%，为30.96元/平米/月，其中，31城下跌、3城不变、21城上涨。

尤其是今年年末的中央经济工作会议把“租赁”放到了特别重要的战略位置，指出，“明年宏观政策要保持连续性、稳定性、可持续性，继续坚持“房住不炒”的政策主基调，并以租赁市场为抓手，解决好大城市住房突出问题。”

在丁祖昱看来， 2021年政策关注重点在租赁，既要高度重视保障性租赁住房建设，又要土地供应要向租赁住房建设倾斜，还要对租金水平进行合理调控，更好地解决好大城市住房突出问题。

预测三：金融政策趋紧，三道红线范围扩大

这一年，调控依旧不放松，金融政策持续收紧。从年初，银保监会严格执行房地产金融监管要求，防止资金违规流入房地产市场，抑制居民杠杆率过快增长；到8月20日，住建部、央行，根据“三道红线”触线情况，试点房企分为“红-橙-黄-绿”四档，分档设定有息负债规模的增速阈值；再到11月底，银保监会主席郭树清强调，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。

由于“三道红线”政策出台，企业的投资受到较为严重的影响，预计需要经过一段时间财务指标的调整后，方可重新企稳。所以，丁祖昱表示，2021年，金融政策仍将趋紧，“三道红线”范围扩大。千万不要以为今天“水”很多，都会流入房地产。过去两年，都在关房地产金融的“水龙头”。

预测四：企业快速去杠杆，过半房企转绿

随着融资环境收紧，“三道红线”势必将倒逼房企加速去杠杆、降负债。

用什么方式加杠杆？例如，在投资端，房企合作拿地增多，减少资金占用；加快土储开发效率，合理储备，提高土储质量。在运营端，加大小股操盘比例，维持行业规模；加大销售回款，加快项目去化；产品力打磨、标准化，提升利润空间、加快周转速度；加快项目结转速度，增厚资产；组织管理效能提升，降成本提效率。在融资端，分拆多元化上市；增发配股；加大经营杠杆使用等等。

2020年，净负债率明显改善的房企包括：阳光100中国、首创置业、中南建设等；现金短债比显改善的房企包括：国瑞置业、金隅集团、华发股份等；扣除预收后的资产负债率大幅改善房企包括：融创中国、碧桂园、中梁控股等。

2021年，丁祖昱预测，将有过半房企转“绿”。这也是三道红线给房企带来好的方面，也是机遇。

预测五：投资趋同，重点城市地价难降

为遏制疫情对于房地产行业的负面影响，各地加大了优质用地供应量，土地市场热度明显提升，地价随着优质用地的供应增加上升。据统计，2020年土地价格延续2019年的价格上涨之势，全国300城土地成交楼板价迎来大幅上涨，增至2613元/平方米，地价创十年历史新高。

展望2021年，他认为，投资趋同，重点城市地价很难下降。

预测六：销售全口径上升，操盘权益下降

丁祖昱谈到，2020年1至11月，超8成百强房企累计全口径业绩同比提升，全口径金额门槛持续提升，其中TOP50门槛增幅最高，由604.3亿元增至741.3亿元，涨幅达22.7%。同时，2020年千亿房企数量预计将由2019年的34家增至40家以上。

他预测，2021年部分房企全口径金额还将继续增长，但操盘或权益将下降，未来可能会成为一种常态。

预测七：数字化加速，线上营销成为新战场

2020年是房企的数字营销大年，年初线下售楼处的关闭加速了线上售楼处、直播售房等线上营销方式的发展；疫情逐渐消退之后，房企采取线上线下并举的双重举措，通过优惠券、特价房等方式让利消费者冲刺业绩；9月底天猫好房成立，线上营销更进一步，“好房双十一”再次引发行业内外共同关注。

展望2021年，丁祖昱表示，未来在区块链、云计算等技术的支持之下，线上化营销趋势将会加强，成为新战场。投入1亿做数字化的企业会越来越多，房企、服务企业都要多投钱，会带来意想不到的回报。

预测八：养老进入新时代，增长提速规模放量

据工信部数据，2020年，我国养老产值达1.17万亿美元；2030年，我国养老产业规模将达到20万亿元。同时，我国老人口数量是全球最多，2019年60岁以上老人2.53亿，2030年3.7亿人；我国老龄化速度也是全球最快，未来十年，年均新增2170万老人。

随着人口红利释放、政策精准把脉、智慧养老赋能，丁祖昱表示，养老产业迎来黄金布局期，有望超越地产。

预测九：资本聚焦仍在物业，估值全面回归理性

物业板块的价值通过疫情被刷新，多家物业服务企业以黄金赛道的名义C位上市，标志着房地产企业纷纷从城市发展商向生活运营商迈出关键步伐，也在资本市场迎来高光时刻。

截至2020年底，年内成功上市17家。2021年，丁祖昱大胆预测，资本聚焦仍在物业，但估值全面进一步回归理性。

预测十：看好9只股票——龙湖、华润、旭辉、金地、万科、碧桂园服务、永升生活服务、金科服务、华润万象生活

丁祖昱现场对房地产行业未来一年股票做出预测，看好龙湖集团(HK:00960)、华润置地(HK:01109)、旭辉控股集团(HK:00884)、金地集团(SH:600383)、万科A(SZ:000002) 5家地产股。

同时，鉴于物业公司在过去一年获得了良好的涨势，他在今年的预测中加上了四家物业公司：碧桂园服务(HK:06098)、永升生活服务(HK:01995)、金科服务(HK:09666)、华润万象生活(HK:01209)。

复盘2020年度：地产债券违约222个

2020年，房地产行业依然很难。行业面临的巨大挑战，来自于方方面面，丁祖昱在大会伊始从十大挑战全面分析过去一年，行业所面临的突出问题。

从具体数据来看，房企资金压力骤升之下，房企面临较大的债务风险。wind数据显示，2020年上市房企债务相关纠纷诉讼案件多达69只，涉及金额154亿元；违约债券只数多达222个。

物业板块在2020年充满了机遇的同时也暗含挑战。物管股上市潮背后开始出现破发现象。具体数据来看，2020年上市物业服务企业上市首日下跌的比例达到了24%，从已上市物业服务企业当前股价与首日价格比较来看，相比首日下跌的比例更高，达到了44%。

疫情影响下，租赁行业压力倍增，临近年末蛋壳暴雷再次引发长租危机。丁祖昱分析表示，长租公寓爆雷的发展路径多是经过多轮融资后，加杠杆撬动规模。其中，通过溢价争抢房源，以蛋壳为例，平均每一套新增房源成本需要12-20个月收回，高进低出补贴抢租客，再通过租金贷支撑扩张。但行业本质是不赚钱的生意，租金和装修成本几乎吃掉全部营收。

高价地引发一系列蝴蝶效应。以2015年~2017年高价地高峰期后三年房地产市场三大关键指标走势来看，部分高价地将面临严重的亏损风险，其中面临高亏损前十的城市分别为上海、宁波、成都和绍兴。

无房户争相摇豪宅。过去的2020年，“万人摇”成为各大热点城市的高频词，2020年存在一二手房倒挂的项目数量最高的是南京，项目数量多达92个，占全年新开盘项目比例的63%。在典型城市无房户优先摇号政策的背景下，无房户在杭州、南京和深圳等地上演争抢豪宅项目。

此外，营销乱象、房企产品质量问题也是在今年多发，非住宅板块中，各商业业态面临关店潮，办公业态租金创三年新低，空置率却创下五年新高。销售面积和竣工面积加速背离。

尽管行业面临多重挑战，丁祖昱认为，行业在挑战中迎来一丝曙光。行业V型反转，房地产依然是中国经济的压舱石和稳定剂。

地产规模再增：将突破至17万亿

大数据，是每年发布会的重头戏，今年丁祖昱从12个细分维度，从宏观的中央政策到微观细分市场，用大数据全面总结房地产市场，把脉楼市。

首先，政策大背景来看，中央政策从“稳”到“稳”，12月18日中央经济工作会议再次强调“房住不炒”的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。地方层面则由疫情初期的“放松”转变为热点城市的“收紧”政策，2020年有19个城市政策加码。

最后，丁祖昱强调，住建部、央行“三道红线”出台，意味着地产金融政策将持续收紧。

从房地产市场宏观数据来看，根据2020年全国商品房销售规模测算，丁祖昱预测今年商品房销售金额将超过17万亿，销售面积将达到17.4亿平方米，行业规模再创新高。

但从中长期来看，新建商品住宅成交面积、二手房月度成交情况、土地成交面积三大指标后续增长乏力。

土地市场方面，年内土拍先扬后抑，城市分化加剧，丁祖昱分享了多个关键指标。他表示，今年总成交金额将达到7.38万亿元，成交金额将再创新高，其中上海、广州、杭州土地成交金额位列前三。地价创下十年来新高，京沪土地成交霸占单价榜单。

一手房市场供求全面趋好，一线城市供求同比均呈现正增长，全国一二线商品住宅成交金额和成交面积排名中，上海、重庆分居首位。从房价情况来看，200城新建商品住宅成交均价TOP10城市中，仅深圳成交均价同比下跌，但从实际情况来看，深圳则“名涨实跌”。今年的高总价和高单价项目中，上海遥遥领先，豪宅市场上海占据半壁江山。

从二手房市场表现来看，丁祖昱表示，15城二手住房年度成交面积和金额再创新高，其中上海二手房成交金额突破万亿元，深圳二手房则突破6万元。

丁祖昱预计，2020年过千亿房企将突破40家。

物管行业规模超1.2万亿

聚焦非住宅领域，丁祖昱从物业、租赁、办公、商业、文旅、养老和科创板块重点分析。

其中，物管行业规模已超过1.2万亿，其中增值服务利润较高。丁祖昱分析指出，今年物管行业投资并购加速，房企拆分物业上市潮，房企系上市物企占比达9成。但企业分化明显，估值差异较大，深耕远远不足，七成业主不满意，是物管行业面临的挑战。

租赁行业在政策层面迎来重点关注，46城累计出台政策234条，其中北京补贴力度最大。整体租金走势平稳，企业规模增速放缓。丁祖昱提出，233块租赁用地无一入市，集体用地则停留在概念阶段，自持用地则面临退出、经营两难的问题。租赁市场仍然任重而道远。

办公和商业市场压力过大，具体表现为需求骤降六成，企业招租手段频出，但效果有限，销售已连降五年。商业板块也不容乐观，租赁供应腰斩，销售市场萎靡，成交金额下降三成。而三亚则爆发式增长，主要是因为出境游骤降以及免税新政的刺激。

丁祖昱表示，文旅行业已全面转入“内循环”，文旅地产项目销售面积和成交金额首次出现负增长，企业发展重心开始转向运营。

此外，丁祖昱依然看好养老地产和房企数字化探索，他表示，养老行业通过十年耕耘迎来转机，行业向高品质、多样化升级，市盈率也远超地产股。城市两极分化、需求端消费能力有限、盈利模式等将成为养老产业需要突破的难题。数字化方面，丁祖昱认为未来房企数字化转型将呈现出智能化、数据化、在线化并行。

地产步入无增长时代

在发布会现场，丁祖昱对未来行业趋势做出了一定的判断，在这其中，提出了一个最重要的新逻辑：“行业步入无增长时代。”

2018年之前房地产市场是一个确定性较大的行业，各大房企处理好融资、周转、负债，就能做大规模，所以“三高”模式可以持续发展。然而，从2018年开始，从政策层面上看，房住不炒成为了调控核心，去杠杆也成为了重要议题，整体市场承压。2020年新冠疫情突然来袭，一季度整体市场跌入冰点，之后渐渐复苏。三季度末，三道红线落地，直接扼住了融资端，房住不炒也已成为了长效机制，未来房地产开始进入无增长时代。

在现场，丁祖昱表示，房地产业是中国最大的金融业、制造业、服务业，未来金融将去房地产化，房地产也将去金融化，目前房地产与制造业的差距还很大，仍需要前进，而服务业也正在培养之中。从目前来看，房企需要压力测试，三道红线之后，企业要尽快转“绿”，这样才能稳定发展。

未来：线上是新战场

至于未来的发展方向，丁祖昱提出“未来跟着客户走”。

从投资方面来看，需要精选城市，合作破局。对此，现场针对短期的户籍人口变化、出生人口变化、幼儿人口迁徙、结婚对数变化、离婚对数变化、房价水平变化、旧改棚改变化、轨道交通建设，长期的土地财政依赖水平供地规模变化、过去十年买房规模、投资需求占比变化、常住人口变化、老龄化发展趋势、高铁建设等角度做出了详细的数据分析与解读。最终得出了短期看好的13个城市，中长期看好的32个城市。其中，4大一线城市，无论短期还是中长期都被看好。

从产品层面来看，发布会现场归纳了未来购房主力“95-00”们的五大共性：1、三房成为入门款；2、户型功能都要全；3、喜欢自己做装修；4、谁都不想多贷款；5、人人都爱看抖音。

数据显示，如今的购房者线上看房时间变长、现场看房数量变少，同一时间段内关注的项目数量也比以往更多，正是因为如此，针对未来的购房主力，开辟线上新战场变得十分重要了起来。

养老地产将迎来黄金布局期

除此之外，在行业步入无增长时代的新逻辑下，寻找第二增长曲线变得尤为重要。在这其中，可以向非住拓展加速，纵向服务挖潜，如借由大量横向和纵向的并购，丰富管理业态和服务内容。或者开展相关多元化业务，如智能化改造、业主增值服务、教育、医疗、美容，企业行政等，摆脱单一基础物业费收入，不断提升非基础物业服务收入占比。

同时，随着中央经济工作会议对住房租赁市场的强调，未来租赁市场也将成为新赛道之一。具体来看，房价上涨，租房将成为解决居住需求的主要方式，如果房价不涨，房子投资属性下降，消费属性上升，租房性价比更高，无论如何在一二线房价高企下，租赁需求旺盛，市场更具发展机会，在这其中，可细分领域，蓝领公寓或将成为率先突破点。

至于办公和商业未来竞争也将更加激烈，联合办公或将成为标配，商业消费主力发生了改变，需要为新一代的新需求打造新的商业模式。文旅、养老、产业地产方面依然有机会，文旅+IP，或将成为未来的有效勾地方式，养老地产随着人口红利释放、政策精准把脉、智慧养老赋能，将迎来黄金布局期，产业地产开发模式分化，未来随着公募REITs加速，产业项目也将回归资产的本源和运营的本质。

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