投机投资购房须谨慎

发表自话题：投机的利弊

　　本报联合阳光房产网举办地产沙龙，“论剑”新年楼市

　　政策调控重拳出击 银行提高首付比例影响楼市 业内人士认为——

　　文/记者蒋幸端、张玉云 图/记者庄小龙

　　2010年楼市一开春就遇到了政策“寒流”， 日渐严厉的调控措施给虎年楼市增加了许多不确定的因素，步入新年的楼市看起来并不乐观，2010年，东莞楼市走势如何，价格是涨是降，东莞开发商将如何打破消费者观望状态？本报联合阳光房产网举办地产沙龙《畅想2010虎年楼市》，共同探讨今年楼市几大焦点问题。

　　关键词 楼价

　　今年楼价将相对平稳

　　对于目前大家比较关注的楼价问题，几位嘉宾都认为，2010年东莞楼价仍然处于稳中有升的阶段。姚丽军认为，目前主要是两股力量在博弈，一是去年以来经济的回暖，国家投入了大量的资金，对楼市有着正面的意义；另一方面政策调控从紧，对楼价的抑制作用明显，在这两股力量的作用下，楼价上涨的可能性不大，往下跌可能性也不会太大，期间会有一个波澜的过程，但是不会有一个单向的明显的趋势。

　　陈骏良则表示了他对东莞楼市的担忧，由于各方面不确定的因素比较多，2010年的楼市走向也并不明确。

　　关键词 利好

　　楼市存在八大利好

　　对于今年楼市，不少业内人士比较乐观，车德锐列举了影响东莞楼市的八大利好。他介绍，八大利好一是三旧改造会促进周边板块价格上涨，二是政府重点投资板块促进楼市发展，三是轨道交通的开通，四是中心城镇建设促进当地楼市发展，五是去年以来高价地成交后也会促进周边房价的上涨；六是供需上失衡，公寓、中小户型等产品仍然有很大市场。七是2010年以新盘为主的一个阶段，大盘很多，一般会低开高走，陆续开发的楼盘价格会向上。第八是东莞不少房地产企业将上市，物业价值提升等。

　　车德锐认为，今年是一个高位运行的阶段，东莞是一个二线城市，当中存在着很多投资机会。

　　关键词 首付

　　部分银行仍可首付两成

　　节后部分银行取消“首套房首付两成”优惠，对楼市造成了不小的影响，优惠政策的取消加重了观望氛围。嘉宾们则提醒消费者，目前仍有部分银行可享受优惠。

　　据了解，如建行、工行、农村商业银行等部分银行仍然在执行原来的优惠政策， 车德锐建议开发商更换银行，“很多银行作出了三成首期的规定，但是一些银行还没有执行，建议开发商在选择合作银行方面强势一点。”

　　童渊则提醒想购房的消费者，除了银行贷款优惠外，消费者也可以大胆地提出要求其他优惠。由于第一个季度成交量下降，开发商为促进成交会有优惠措施出台。

　　热点区域

　　热门区域成行业热点

　　2010年哪些板块最值得关注？陈骏良认为，“松山湖和东城板块是东莞房地产市场的热点，价格也是最高，产品质量方面也云集了很多知名开发商在这里发展。”不过他建议消费者，由于各个层次买房者不同，消费者要根据自己的需求、资金、实际情况去选择，有很多的选择，量力而行。

　　童渊认为，去年东莞开始进行三旧改造，还提高了基准地价，可以看到未来东莞的地价还要在涨，另外东城也好，虎门也好，中心、副中心在未来会有一个比较好的前景。

　　市场预测

　　楼市进入调整期

　　业内人士认为，2010年后，楼市将进入一个真正的调整期。车德锐认为，全国楼市慢慢地进入一个调整期，这个调整期是很漫长的，每年的跌幅比较小，是稳中有降的，可能要3~5年时间才会恢复元气。

　　车德锐称，2010年市场发生了几方面的变化，2010年开始，一些城市炒作高、透支多的，可能会冲高回落，而一些还有潜力的城市则会保持继续上升的趋势，在这种情况下，房地产发展还是比较平稳，甚至稳中有升，东莞是平稳上涨的类型，而周边的一些城市如广州、深圳都有炒高的泡沫在里面，房地产市场逐步进入一个相对比较长时间的调整期。

　　投资与置业

　　不鼓励投机和投资

　　2010年如何投资房地产？童渊认为，投资房地产，就要像研究股市一样研究楼市，但对于2010年的楼市来说，并不鼓励投机和投资。对于自住购房者来说，什么时候有钱，就什么时候购买，价格是否上涨并不会影响到自住需求。

　　由于市场环境的影响，童渊认为，“投机今年就不要做了，投资的可以选择性地去买大盘，区域性里面优质的楼盘还是有一定的市场，对于自住用的楼房第一季度、第二季度入市是最好的时期。”

　　邱荣亮则建议，投机要谨慎，而投资则可以考虑一些热点区域，自住者可以吸取经验，谨慎购买。

　　★观点

　　三旧改造给房地产带来的利弊

　　今年，东莞将重点进行三旧改造工作，利用空厂房进行改造，而这些改造的土地成本价格将比市场上拍卖下来的土地成本要低很多，“三旧改造”将给东莞楼市带来什么样的影响？“三旧改造”话题引起了嘉宾们的现场PK。

　　正方

　　对房地产市场

　　冲击很大

　　陈骏良认为，三旧改造对于开发商来说并不是一件好事，三旧改造后，楼盘供应量会增加，不少成本比较低、较好的地段地块出现，这种地比市场上拿到的地价格要低很多，东莞又有那么多的厂房，三旧改造对房地产的冲击是很大的。

　　反方

　　长期来看

　　利于楼市发展

　　童渊回应称，短期来看三旧改造对开发商是不利的，但是从长期来看是利好的，“三旧改造”对整个城市运营来说是好的，可以提高城市本身的价值，虽然对目前现有的楼盘有冲击，但是对于长期在这个地方开发的企业来说是有利的。

　　邀请嘉宾：

　　东莞市房地产业协会秘书长 陈骏良

　　联华国际集团总裁 童渊

　　瑞峰置业副总经理 姚丽军

　　合富辉煌东莞市场研究部总监 林毓群

　　东莞中原市场研究部经理 车德锐

　　中惠熙元高级品牌经理 陈磊

　　中惠熙元高级策划经理 邱荣亮

　　东莞富通新家园房地产开发有限公司 薛晶

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