房地产资产收购和股权收购的区别

首页 > 财经 > 投资 > 正文 2021-06-01

随着公开市场土地资源日益紧缺，并购正在成为很多房企获取土地资源的重要渠道，“以前是到处参加招拍挂，对赌高价地，现在的房企更加愿意用低成本、低风险的收购手段来增加土地储备”，最典型的就是融创、阳光城等，而福晟2017年更是以新增土地货值位列全国房企第7位而备受关注，福晟的土地储备中八成来自并购，仅有两成来自招拍挂市场。

每年房地产并购案例非常多，但仍有不少朋友搞不懂地产并购时选择资产收购还是股权收购。今天，我们就聊聊二者的区别和优缺点。

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资产收购和股权收购的区别

顾名思义，资产收购即收购方直接收购转让方持有的土地、在建工程或者房屋资产的所有权；股权收购即收购方以股东身份接管目标公司股权，全面管理公司的资产及人员等所有资源，享受公司的收益并承担公司的亏损和风险。

资产收购和股权收购的税收成本、收购方面临的风险及交易程序方面均存在很大差异：

一、收购时税收成本不同

两种收购方式最直观的区别是收购时点的税收成本不同，资产收购主要涉及土地增值税、增值税、所得税及契税；股权收购主要涉及所得税，股权收购无须缴纳土地增值税、增值税和契税，其中土地增值税是资产收购中税负大头，甚至可能导致资产收购税收金额在股权收购税收金额上成倍数增加。

然而实务中，地产公司转让股权（尤其是转让100％股权）是否需要缴纳土地增值税一直存在争议。税务部门担心企业以收购股权变相收购资产以达到非法避税目的，零星出文，就个别股权转让行为要求按资产转让方式征收土增税，如国家税务总局分别发布的《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函[2000]687号）、《国家税务总局关于土地增值税相关政策问题的批复》（国税函[2009]387号）及《国家税务总局关于天津泰达恒生转让土地使用权土地增值税征缴问题的批复》（国税函[2011]415号），在一些股权转让个案中要求征收土地增值税。

尽管股权转让和资产转让的效果存在契合，但二者是完全不同的法律属性。股权收购比单纯的资产收购面临更多的风险，并承担更多的责任，再对股权收购按照资产转让进行征税有失公平。其次，目前并无法律层级的规定将股权转让行为纳入征收土增税的范畴，尤其是尚无统一的指引避免受让方在房地产销售环节重复征税。

因此，目前主流观点仍是，股权转让（尤其是非100％股权转让）不应按照资产转让的方式征收土地增值税。截至目前，真正因为股权转让被苛征土地增值税的曝光案例极少。

二、收购方面临的风险不同

资产收购风险集中在所收购的资产方面，需关注资产本身的合法性及权利瑕疵。

股权收购除需重点关注资产本身的风险外，公司运作涉及的方方面面的风险都需要关注，其他风险点主要有：

1. 股权本身的风险

股权本身风险涉及面既包括转让方所持股份的合法性及稳定性问题，又包括股东责任履行的瑕疵问题，如：

若转让方本身从第三方受让股份，其受让程序存在瑕疵将导致转让方股权存在不稳定性，继而导致本次股权交易行为效力存在瑕疵；若转让方已对股份进行过处置，则本次股权交易将因先前交易者主张权益而存在效力瑕疵。

若转让方未足额缴纳出资，而且受让方知晓或应当知晓的，则受让方与转让方将就未缴纳出资部分对公司及公司债权人承担连带责任。

若公司账目不清、转让方资产和目标公司资产存在混同，则转让方很可能对公司债务承担连带责任继而可能牵连到受让方承担相应责任。

2. 潜在债务的风险

无论目标公司股权如何转让，公司自身的债务（无论股权交割前还是之后产生的债务）都需要由公司承担。股权收购时，转让方已披露的债务往往在计算股权交易价款时已经予以考虑或扣除，而真正构成风险的债务则是转让方未披露且难以调查核实的潜在债务，既包括转让方知晓却有意隐瞒的对外担保、已形成的违约责任等，又包括转让方可能构成的违约责任等债务。

潜在债务一方面会增加企业的债务负担，直接减少企业的利润、分红或所有者权益；另一方面因潜在债务产生的纠纷处理成本及其他风险，包括谈判、诉讼造成的金钱和时间成本，以及资产或者企业账户被债权人查封导致的经营障碍甚至错失重要商机的风险等。

3. 企业用工的风险

一方面，需要关注目标公司已有的用工行为是否规范及是否存在潜在纠纷或者处罚风险；另一方面，需要慎重考虑交割之后用工关系如何接洽和整合，在用工整合问题上若不能妥善处理，则不仅可能导致目标公司易主后士气低落、发展受挫，或者人员衔接不畅、决策执行不到位，而且还可能因非法裁员等行为引发高额的经济补偿金等风险。

此外，公司运作中方方面面的风险都需要关注，包括公司主体资质的风险、公司除地产之外其他资产的风险、公司环保措施的风险、公司税务处理的风险、公司涉诉的风险等。

三、收购程序不同

资产收购关键程序是进行资产变更登记，因资产类别不同及目标公司主体不同，资产变更登记条件和程序亦不同，如：

房地产资产转让需满足《房地产管理法》第39条规定的条件；

资产转让往往需要经过债权人同意，尤其是在房地产存在抵押情形时必须在资产转让之前得到抵押权人同意；

国企房地产转让应该按照《企业国有资产交易监督管理办法》关于资产转让的规定履行评估及公开竞价等程序。

股权收购的关键程序是进行股权变更登记，基于目标公司本身性质的不同，股权变更登记的条件和程序亦不相同：

股权收购原则上并不要求目标公司持有的房地产满足《房地产管理法》第39条规定的条件，但有些地方为规避以房地产为主要资产的企业以股权转让方式非法转让房地产，会设置工商部门与土地部门联动，在工商变更登记之前，需国土部门对目标公司所持房地产是否满足转让条件进行前置审批。如重庆市于2011年下文《重庆市人民政府办公厅关于加强以土地资产为主的企业工商登记审查工作的通知》（渝办〔2011〕13号），即要求进行上述方式的政府部门联动，但在2014年根据重庆市印发并施行的《重庆市工商登记制度改革实施方案》的有关精神，将前述国土前置审批程序调整为了后置审批。

除了目标公司已有的商业合同中存在特殊要求外，股权收购往往不需专门经过目标公司债权人同意。

不同类别的目标公司还需遵循不同的股权转让审批及程序要求。如国有企业股权转让则需要按照《企业国有资产交易监督管理办法》规定进行内部审批、产权评估和公开竞价的程序；外商投资企业股权转让则需经过商务部门的审批等。

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资产收购和股权收购的优缺点

通过资产收购和股权收购的区别对比，两种收购方式优缺点也自然呈现：

资产收购优点在于风险单纯，缺点在于收购时点成本高（需要进一步提醒的是，收购时点税负成本高的同时受让方获得土地使用权的成本亦在提高，受让方在后期房地产销售环节土地增值税将相应降低）；

股权收购优点在于能够获取完整的公司（包括资产、人员及其他生产资源），且一般情况下收购时点税负较低，缺点在于收购方风险系数较大，尽调责任重。

企业应该根据实际情况选择其中一种收购方式或者综合搭配的收购模式。

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股权收购时的风险防范措施

考虑到股权收购手续便利，而且可以规避不少的税费，实践中往往更多选择的是股权收购的方式，但其中的风险也常常让人防不胜防，下面进一步从收购方角度对该收购方式风险防范提出建议：

1. 重视股权交易的尽职调查

鉴于股权收购风险较大，需在股权收购初期进行细致调查，摸清公司整体情况和风险状况，并在后期的过程中针对性地设置保护措施。

2. 重视当地税务实践要求

前文提及地产公司股权转让（尤其是100％股权转让）存在按照转让资产的方式征缴土地增值税的可能，鉴于不同地方税务处理不同，在进行方案设计前最好向当地税务机关咨询落实征税政策。

另外，即使采取股权收购，也需要重视房地产对外销售时的税收成本问题，应要求转让方提供开发建设过程中足额合规的税务成本票据。

3. 合理设置风险防范措施

适当增加担保措施，如要求转让方就履行行为提供资产担保（包括股权质押）及人的信用担保；

适当延长股权价款支付期限，尤其是根据潜在债务曝光时间预留部分尾款进行支付；

约定违约金条款，增加转让方违约成本；

根据项目和相对方具体情况灵活增加其他风险防范措施，如增设股权价款调整机制、设定适当的收购先决条件、收购退出及补偿机制、协商确定员工处理方案以及过渡期安排等。

最后，举个栗子：

2011年，海亮接手了中房的的合肥项目公司后，发现项目公司信息披露不全，海亮为此向政府额外支付了多项款项，包括补缴土地出让金、应政府要求建设基础配套设施、向业主赔偿逾期交房违约金等各项款项8000余万，项目公司资产严重缩水。

双方在收购协议中约定“转让标的交割事项”：不在审计报告、资产评估报告范围内以及审计报告、资产评估报告未披露的转让目标公司资产、负债由转让方中房公司享有或承担。海亮地产提交的证据证实，中房公司未能或不实披露目标公司的多项资产及负债，法院判决中房公司未能全面履行信息披露义务，对其移交的资产负有瑕疵担保责任，构成违约。

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