深度剖析房地产私募股权基金_投资

发表自话题：私募股权最重要的是安全吗

原标题：深度剖析房地产私募股权基金

导读：房地产企业在发展过程中，融资为房企规模迅速扩张提供了重要支撑，房企融资渠道主要有银行贷款、债券融资、股权融资和非标融资等。2010年以来的楼市调控，使房企银行贷款和房企发债受到限制，非标业务兴起；这一阶段房地产私募基金在非标业务盛行下得到快速发展，房地产私募基金的发行规模和发行数量迅速增加。

2016年以来债券违约事件频发，金融去杠杆应运而生；近期监管对于通道业务的清理，非标的发行受阻。在刚兑被打破的背景下，政府引导债券融资向股权融资方向发展，房企融资未来更多的是股权融资。

房地产私募股权基金正是在这样的大环境下应运而生，我们通过详尽分析房地产私募股权基金的发展历程，带领大家深入认识和了解房地产私募股权基金，帮助投资人更好的参与房地产私募股权基金所带来的投资机会。

1、什么是房地产私募股权基金

定义

房地产PE，本质上讲是私募股权投资基金中的一种，其特征、运作原理基本与PE基金相类似；同时，由于房地产PE属于产业基金的范畴，定向投资于房地产行业，因此属于房地产投资基金中的一种，和其他投资基金一样，通过向符合条件的投资者发行基金份募集资金，由专业的管理团队进行管理投资，主要投向房地产领域，收益与风险并存。

房地产私募股权基金是房地产投资基金中的一种，与公募REITs相比，房地产私募股权基金存在很多不足，如期限、金额、管理等方面均不如房地产REITs，未来房地产私募股权基金向REITs发展是大方向。

分类

房地产私募股权基金的类别来看，按是否可赎回来看，可分为开放式和封闭式；按盈利模式来看，可分为权益型、抵押型、混合型等；按信托期限来看，可分为有限期房地产投资基金和无限期房地产投资基金；按资金来源和管理方式来看，可分为独立型、附属型、半附属型三种形式。

房地产私募基金分类

2、房地产私募股权基金流程介绍

房地产私募基金运作流程图

房地产私募股权基金通过向符合条件的机构及个人投资者募集资金，交由专业的管理团队进行管理，商业银行充当资金流通的中介。房地产私募基金运作的最终的目标是寻找优质的房地产项目，投资获利；下面将主要分析房地产私募基金项目投资的运作流程。

项目筛选

筛选项目是PE开展投资的第一步，从众多项目库存中以最快的速度、最低的成本准确选出优质的项目，是房地产私募基金投资的核心准则。项目信息的搜寻难度相对较大，信息的不对称和信息来源的限制，房地产PE一般倾向于通过前期与优质地产公司建立联系，当这些资质较好的房企有融资需求时，能够抢先于竞争对手拿到项目。

随着房地产非标产品受限，刚性兑付被打破，股权投资成为大趋势，项目筛选由之前的关注房企项目团队资质到如今的关注项目团队+项目标的本身。项目本身的运营状况将直接关系到基金的营收，因此在与优质房企加强合作的同时，也要深入了解项目前景，回款能力强、能够得到市场认可的房地产项目才真正具有投资价值。

项目评估

房地产PE在收集到项目信息后，根据自己的投资范围、风险偏好、规模状况等进行初审，刷掉绝大部分不合适的项目后，留下符合自身投资条件的项目，通过对这些项目进行深入的专业评估和尽职调查后，最终决定所要投资的项目。房地产PE的尽职调查主要包括：房地产企业的状况及房地产项目的基本要素。

投资决策

经过严格的尽职调查后，基金管理团队需要作出投资决策，如是否投资、投多少，然后管理团队与企业进行合同条款的谈判；在双方达成一致后，签订投资合同，进入投资管理阶段。房地产PE与房企谈判的重点主要包括：PE入股比例、管理层激励和PE的控制权机制。

投资管理

房地产PE投资后存续期间，PE会对投资项目持续跟踪和反馈，在董事会中发挥影响力，保证项目团队的延续和稳定，PE凭借丰富的经验为管理团队提供支持，帮助项目团队成长，为项目顺利运行及盈利提供帮助。同时房地产PE会要求优先满足被投资项目后续融资的需求，或运用反摊薄条款来控制追加投资，防止股权被稀释。

投资退出

房地产PE的退出或将以股权出售为主，在市场估值较高的时候，房地产PE将持有股份转让出售，以收回投资并获取收益。当政府对于楼市的调控政策较为宽松时，市场表现相对强劲，房价的持续上涨将提升投资项目的估值，在合适的区间推出将获得更高收益；

当市场处于下跌通道，房价弱势导致项目估值偏低，如果这时候退出可能会拉低收益率，房地产PE不得不选择延长期限或折价出售。

PE不同退出方式比较

3、地产私募股权基金优势

相比作为唯一的有限合伙人或集资形式，自由的私募股权房地产基金仍然是让私募房地产受到关注的最具吸引力的形式。首先，我们认为，最成功和最有能力的房地产投资管理者会将注意力集中在私募股权房地产基金募集上，因为它们是投资和建立长期房地产平台的最佳资本来源。

第二，虽然房地产管理人的回报率显著分散，但四分之一的经理人产生了正回报，他们的业绩在全球金融危机中表现出明显更少的波动性。他们的回报率与固定收益和股票市场的相关性也很低。

市场上某些部门所产生的收益更多地与资金如何管理有关，而不是私募股权房地产基金模式的结构。表现最差的私募股权房地产基金份额的某些特征包括战略错误，不利的投资决策和风险管理，过度使用杠杆来提高回报率，与投资者利益错位，以及忽视表明重大危险信号的许多因素，这又包括房地产市场的过度杠杆化和错误定价风险。私募股权房地产基金模式并非存在根本缺陷，但某些基金的管理上可能存在根本上的缺陷。

4、房地产类固收产品的魅力

收益稳健的明星产品

房地产基金与房地产信托是类固定收益产品中的上层建筑，因国情的差异，鉴于土地资源的稀缺性，房地产类固收产品成为中国理财市场的明星产品。

信托数据显示，截至3月15日，2018年共发行房地产类集合信托项目385款，规模为1097.68亿，在各类产品中规模居首位；平均收益率为7.68%，同比增长0.08个百分点，平均收益率亦高出工商企业类、基础产业类、金融类等产品0.17个-1.02个百分点。而房地产基金的收益回报一般更为可观。

对于投资者而言，房地产基金与房地产信托与投资实物房产、地产股一样，是一种可以直接或间接从房地产市场的增长中获得收益的投资方式。

多重风控保驾护航

作为明星投资产品，房地产基金或房地产信托在风险控制方面可谓是精谋细划。

例如，房地产公司会把手上的地皮、已经建好的楼盘或者商铺等拿出来作为抵押，来保障基金/信托产品的安全，抵押物的价格都是通过专门的评估机构来定价。

为规避融资方自身的经营风险，房地产基金/信托产品还要求第三方机构对融资方按时还款提供履约担保。另外，还可能要求融资企业的实际控制人提供个人连带责任担保，以达到和企业“荣辱与共”的目的。

基金管理人/信托公司还可以通过购买部分股权方式的投资房地产企业，融资方再行把剩余股权质押给基金管理人/信托公司，或融资方直接把项目公司100%股权质押给基金管理人/信托公司，这样基金管理人/信托公司就可以完全控股项目公司，避免融资方的信用风险。

5、房地产基金风控常识小误区

有抵押物一定是好项目吗？

抵押物就如同车子的备胎，在此之间我们要弄懂项目如果发生问题的清算逻辑：在处置如同地块等项目抵押物时，需要通过第三方诸如法院的介入，对项目公司进行拍卖，而采取拍卖的方式，实质上就是对于持有固定资产项目公司的股权进行转让，进而获得资产的所有权和使用权。因此我们可以得出，控制项目公司股权，往往在某些情况下，即控制了项目公司所持有的固定资产。甄别一些优质房地产企业的项目时，我们采取闭环逻辑去看项目本身。

值得一提的是，我们在控制项目公司股权之前，会对公司做净值调查，因为公司的价值是资产+负债决定的，我们会判定公司盈利与否，从而决定是否与其进行合作。项目实质上是优质的，如果先天条件不足，比如一些拿地项目，没有办理土地证，没有地块做抵押物，我们也可以采取控制项目公司股权的方式，去控制项目公司的固定资产。

项目公司负债是否完全体现在负债表上？

众所周知，房地产行业与其他行业不同的地方，在于其属于高负债行业，因为投资回收期相对较长，但利润率又很高，所以不得不借款进行投资。而房地产商为了避税，往往会在企业报表里抬高自身负债。打一个很简单的比方：在中国的期房市场，地产商往往把卖出的期房体现在负债里，作为未交付的固定资产，但实质上，这是收入，我们不能称之为传统意义上的负债。房地产商往往还会在负债表上加一些关联性的负债，（A、B、C、D四 兄弟，兄弟A赚钱能力很强，就找BCD兄弟借钱，高负债，起到避 税的目的。）负债往往分为有利负债和不利负债，根据分析，判定出有利负债与不利负债，更有助于评判企业优质与否。

怎么看待个人和集团机构担保？

企业担保、实际控制人无限连带责任担保，对于交易对手和项目公司，只是起到锦上添花的作用，为什么这么说呢？对于担保机构，我们做不到对其证章照进行监管，我们无法控制、无法预知、无法保证担保机构在两年后经营过程中会发生何种情况；而对于个人，我们也不可能控制其人身自由、个人财产。因此相对于看担保方，我们更偏重的是对项目公司实施全封闭管理（监管账户、固定资 产等）。使项目公司与集团公司完全的剥离开来。

6、总结

房地产私募股权基金在当前的监管环境下是大势所趋，未来将有非常大的发展空间。

首先债权融资受限，更多的房企将选择股权融资；其次，房地产私募股权基金以房地产项目为底层标的资产，基金有底层资产作为担保，投资存在亏损的情况几乎很少发生；此外，房地产私募股权基金主要投资房企或者项目的股权，伴随着公司或项目的发展，将获得额外的增长收益。

凭借严格的风控体系、具有优势的投资收益以及房地产行业的投资前景，房地产基金将为投资者带来优秀的投资机遇。

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