美国资产配置指南 | 另类投资篇_房地产

发表自话题：私募股权的缺点

原标题：美国资产配置指南 | 另类投资篇

美国资产配置指南 | 传统投资篇向大家讲解了在美国储蓄，投资债券、保险、共同基金、股票等几种传统投资工具，那么这些中国个人投资者都已经很熟悉的投资方式以外，是不是还有一些更适合较为积极和专业的投资者可以选择的投资工具呢？

话不多说，下面小编将继续为大家简单介绍房地产、对冲基金、私募股权、高收益债券、母基金以及管理期货等另类投资工具。

另类投资篇

所谓的另类投资，是指投资于传统的股票、债券和现金之外的金融和实物资产。

MorganStanley 财富管理部门提供的《Alternative Investments》中，将另类投资分为五大类：

实物资产类：包括商品、贵金属、房地产信托基金等

绝对收益类：对冲基金的股票市场中性策略、相对价值策略、无约束固定收益策略等

股权对冲类：全球宏观对冲策略、管理期货、母基金等

股权收益类：多/空仓策略、事件驱动策略；不良信贷等

私人投资类：私募股权、私人信贷、私人房产等

图片来源：《Morgan Stanley: Alternative Investments》

今天小编不讲策略，专心为大家讲解房地产、对冲基金、私募股权、高收益债券、母基金以及管理期货等另类投资工具的投资方法和优劣势分析。

1

房地产

据胡润百富《2017中国高净值客户海外置业展望》显示，中国高净值人群偏爱在海外购置房产。有接近一半的中国高净值人群将海外房地产投资作为最主要标的，他们平均拥有2.3套海外房产，15.6%的人群拥有4 套及以上海外房产。

美国则是投资海外房产最热门的国家。从2016 年的经济指标来看，美元指数、GDP 涨幅、失业率有所好转，对美国房地产市场起到非常积极的作用。此外，政府2016年签订减缓对外国投资者房地产的税收法案，且新颁发的建筑许可证数量、新建工程数量均有增加，对美国的房地产市场健康良好的供需关系起到至关重要的作用。与此同时，也对投资美国房产收益率的稳定性提供了保障。

根据The Economist的数据，从2015第一季度年到2016年第二季度，扣除通胀因素后的全美房价平均增长为2.9%，增长较稳定；而在房地产市场最热的美西地区，房价继续呈现近两位数的涨幅。从长远来看，预计投资房地产的收益处于股票和债券之间。经济改善和租金上涨可以合理解释房地产价格的上涨。

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实际上，在美国要接触到房地产这个资产种类的方法不仅限于直接购买房屋，小编总结了以下五种投资房地产的方法：

购买房地产公司债券或股权

前两种方法与之前介绍的债券以及股票投资类似，都可以在美国市场公开购买，与直接购买地产相比，购买债券或股票的流通性好，容易变现；投资门槛低；但无法享受到地产价格上涨带来的利润。

直接购买美国房产

直接买房的优势是可以享受地产价格上涨带来的利润；如果将房屋出租，还可以收到稳定的现金流。缺点则是需要投入的资金较大，且流动性差，不容易变现。另外，如果房屋空置的话，本身的物业费、地税、房屋保险等等费用也是一大笔开销，会侵蚀地产价格上涨的大部分利润空间。

因此，投资者可以比较利弊，根据自身的投资需求选择不同类型的房地产投资工具。小编认为，若投资者没有刚性的住房需求，可以考虑使用除了购买实物房产以外的其他四种投资方式参与到房地产资产配置。

REITs（房地产信托基金）

最后一种投资方式是REITs，中文名称是房地产信托基金，是专门持有房地产、抵押贷款相关的资产或同时持有两种资产的投资基金。

其最大的优势是商业模式简单、股息率高。简单来说，REITs的商业模式是：包租公——基金公司购买商业地产（如医院、写字楼、公寓等），然后把商业地产出租，收到的租金就是他们的营业收入。房地产信托基金把去除掉运营费用之后，剩余的资金大幅度返给股东。

在美国，REITs对投资者而言还有一个巨大的优势：其运营者享受政府免税优惠，但需要将所得利润的90%分配给投资者。

另外，美国房地产信托公司的派息率一般是所得利润的110%以上。

以上这些特点使得REITs拥有较高的投资回报率，但是其波动性也会比标普指数和债券更大，且与经济周期的相关性较强。历史数据对比如下：

数据来源：reit.com、S&P Dow Jones Indices

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REIT也是一种特殊的基金，因此投资REIT和投资共同基金一样，在证券公司开户之后，汇入美元即可选择和购买REIT。

房地产

✔优点：美国房地产回报稳定；未来升值溢价空间大

✘缺点：购买房产的养房成本高；流通性差

★稳健型投资者、积极型投资者

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对冲基金

主导了亚洲金融危机的量子基金创始人索罗斯，让人们认识了对冲基金。对冲基金曾被视为极其神秘，并扰乱市场的洪水猛兽。近年来，全球的投资者开始认识到上述看法不仅是片面的，而且是错误的。恰恰相反，对冲基金在全球市场进行资产配置和投资过程中起着积极作用，是不可缺少的重要组成部分。

对冲基金（Hedge Fund）是指由金融期货、金融期权等金融衍生工具与金融组织结合后，以盈利为目的的金融基金；其目的为透过套期保值避免损失。换句话说，对冲基金是用一定的成本去“冲掉”风险，来获取风险较低或无风险利润。正是由于这种投资理念，对冲基金即使在熊市中也能取得不菲的收益。

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与共同基金相比，对冲基金有很多特点：

1.合格投资人：不是所有投资者都可以投资对冲基金，对冲基金只能接受合格投资人的投资。

2.最低起投额：对冲基金的投资门槛较高， 一般而言最低投资额在50万-100万美元，优质对冲基金可能会要求更高的最低起投额。

3.第一年锁定期：为保证基金运营和资金的稳定性，大部分对冲基金会要求投资者在投入基金后的一年时间内不能赎回基金。

4.不能随时赎回：想要赎回资金的投资者即使过了基金一年的封闭期，可能还需要等待对冲基金开放赎回后才可以赎回资金。通常情况下，对冲基金会提醒通知投资者资金可赎回的日期。

5.投资多样性：对冲基金可以投资股票，债券，CDs以及众多稀奇古怪的衍生品，并且对冲基金还可以使用各种策略满足投资的需求。当然，只投资股票的基金也可能是对冲基金。

6.2/20费用结构：对冲基金的年管理费一般在1%-4%，大部分基金需要支付2%的管理费；而且与共同基金不一样的是，对冲基金还要收取激励费（incentive fee），通常以约定投资期限内的基金盈利为基础，收取增值的20%作为基金经理的激励费，以激励基金经理将基金盈利最大化。

7.杠杆：一般对冲基金都运用杠杆进行交易。不同策略的对冲基金可能使用不同的杠杆，哥伦比亚商学院对冲基金报告显示一般事件驱动策略和股权基金的杠杆相对较低，在1.3-1.6之间；而对冲基金的平均杠杆是2.1。

正是因为分散投资，对冲风险的特点，对冲基金在经济形势下行的情况下，有一定抵御风险的能力。2000年以来其投资回报率如下图：

数据来源：BarclayHedge, S&P Dow Jones Indices

2000-2002年间，在美国股市极为萎靡的情况下，对冲基金仍然连续三年获得了正收益。并且在17年间的波动率明显小于美国股市的波动。

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投资对冲基金前，投资者需要首先成为合格投资人。然后投资者需要了解和寻找合适的对冲基金和基金经理，主要关注对冲基金的主要策略、申请赎回情况和费用结构。一般对冲基金的信息可以在SEC网站的ADV表格（Form ADV）中查看；若没找到相关信息，还可以咨询北美证券管理协会（NASAA）或者FINRA代理商数据库（FINRA's BrokerCheck database）。在选择好合适的对冲基金后，你可以向对冲基金提交申请，审核通过后即可投资对冲基金。

对冲基金

✔优点：可通过同时做多或做空，达到对冲市场风险的目的；与股指、债券相关度小，可能接近无风险利率；投资范围广，投资策略灵活；适合分散风险

✘缺点：流通性较差，有锁定期，并不能随时赎回资金；费用率高于绝大多数投资产品；收益率略低

★稳健型投资者、积极型投资者

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私募股权

股权投资是一个历史很长的行业，早在1868年英国就有海外和殖民地政府信托用于投资世界各地企业的股权；但是，私募股权（Private Equity，简称PE）投资则是近几十年来才高速发展的新兴另类投资工具。

PE是指向具有高成长性的非上市企业进行股权投资，并提供相应的管理和其他增值服务，以期通过IPO或者其他方式退出，实现资本增值的资本运作的过程。私募投资者的兴趣不在于拥有分红和经营被投资企业，而在于最后从企业退出并实现投资收益。

一般私募股权投资为了分散风险，会通过私募股权投资基金从大型机构投资者和高净值人群非公开募资，之后寻求投资于未上市企业股权的机会，最后通过积极管理与退出，来获得整个基金的投资回报。

私募股权基金的组织形式主要有公司型、契约型和有限合伙型3种。目前，最主流的私募股权投资组织形式是有限合伙制企业，即基金管理人与投资人都视为基金的合伙人。

基金管理人是基金的普通合伙人（GP），承诺出小分部资金，另外收取一定的管理费（普遍为2%）和盈利后的激励费（普遍为20%）。GP对于投资项目有排他的决策权，但要定期向LP汇报投资进展。

基金投资人是基金的有限合伙人（LP），承诺提供大部分资金，一般会有保底收益，多出的部分扣除激励费即所得。

有限合伙企业除了在税制上避免了双重征税以外，主要是设计出一套精巧的“同股不同权”的分配制度，解决了出钱与出力的和谐统一，极大地促进了基金的发展。

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与专注于股票二级市场买卖的炒股型私募基金一样，PE基金本质上说也是一种理财工具，但是起始投资的门槛更高，投资的周期更长，投资回报率更为稳健，适合于大级别资金的长期投资。

根据美国投资委员会（American Investment Council）的数据显示，截至2016年12月，近10年私募股权基金的投资回报率约为10.3%，而同期标准普尔500指数的投资回报率为6.9%

数据来源：American Investment Council

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在美国投资私募股权基金的方法一般是投资基金（私募股权基金、母基金等）、养老保险或者直接投资企业。相比较而言，最容易实现的方式是投资私募股权基金。由于私募股权的投资期较长，需要的资金量较大，对于个人投资而言，私募股权基金和对冲基金一样，一般只接受合格投资者的资金。

私募股权

✔优点： 收入回报稳定

✘缺点： 最小投资额度较高；一般的投资周期较长

★积极型投资者、专业投资者

4

高收益债券

高收益债券（High-yield Corporate Bonds）是一种信用等级低于Baa或BBB级的企业债券。高收益债券在美国企业债券市场上大约占有25％的份额。在这类债券中，制造业债券占有最大比重，其次是金融、保险、不动产业。

一般而言，高收益债券是由信用等级较低或盈利记录较差的公司发行的债券，因此为了吸引投资者，其发行利率普遍高于评级高的高等级债券和国债等信用等级高的债券，使得其收益率往往较高于高等级债券。但其流通性往往较低，而且违约风险高于高等级债券。

虽然，高收益债的别称是垃圾债（Junk Bonds），但投资者大可不必惧怕，因为高收益债的发行主体并不只是曾经享有投资级评级的公司，由于盈利能力等资质的下降而沦为垃圾级债券；高收益债还有很大部分是由初创期企业或新兴市场国家的企业发行的债券组成。另外，目前的高收益债还有很多“明星选手”，如维多利亚的秘密、必胜客、固特异轮胎、喜来登、福特汽车等等知名企业。小编选取美国银行的高收益债券Master II指数（BofA ML U.S. High Yield Master II Index）作为高收益债券的代表，与标普500指数和高等级债券做了近15年的历史收益率比较，如下图所示：

数据来源：BarclayHedge, S&P Dow Jones Indices

不难发现，高收益债券除了2002、2008和2015三年里的收益为负以外，其余年份里基本都是正收益，且有些年份的收益率甚至超过了标普指数的收益。另外，高收益债与股票的相关性较强，而与高等级债的相关性弱。因此，高收益债可以作为多样化资产配置的工具，放置于股票投资组合中。

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因为高收益债券的低流动性、不易对其进行研究了解的特性，投资者可以利用共同基金或ETF来投资高收益债券。

高收益债券

✔优点： 收益率高于高等级债券；投资门槛低

✘缺点： 流通性较差；风险较高

★积极型投资者、专业投资者

5

FOF（母基金）投资

FOF（Fund of Funds）中文译名是母基金，是一种多类资产配置，投资于不同市场和不同策略的组合基金。FOF并不直接投资股票或期货，而是通过选择合适的基金经理人，以选择经理人所经营的基金为标的产品构建新的基金产品或基金池产品，向投资者进行营销，以此来构建自己的资金池。并通过风控功能对FOF内经理人表现进行评估，实时的进行资金再分配以获得最优业绩表现。此外FOF发行方还会定期向投资者发送FOF产品的业绩表现报告和风险控制报告，供投资人参考。简单的说，FOF就是利用分散投资的理念，帮助投资者筛选和购买“一篮子基金”。

正是分散投资的理念，使得FOF有效降低了非系统风险；但相对而言其收益率会略低于投资于单个基金或股票组合。2000年以来，FOF与标普500指数和高等级公司债的收益率比较如下表：

数据来源：BarclayHedge、S&P Dow Jones Indices

在绝对收益方面，过去10多年的时间，大多数时候FOF的收益率低于标普500指数，甚至比有些年份的高等级公司债的投资收益比还差。但是，在风险控制方面，FOF在风险管理包括波动性和下行风险控制上有较好表现，尤其是在下行风险控制上，比股指的波动要小很多。

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FOF既可以投资股票市场，也可以投资于大宗商品市场或其他另类投资。投资股票市场的FOF一般选择优质共同基金、对冲基金等标的；投资大宗商品市场的FOF来说，其建立过程为：CPO（大宗商品池操盘人，FOF的发行者）经过专业数据分析、尽职调查选择合适的CTA（大宗商品交易顾问）来构建单一或组合投资产品。

FOF

✔优点：专业机构筛选合适经理人构建FOF投资组合产品，并进行风控、资金分配，对投资组合进行专业管理；专业经理人进行投资，稳定，可持续性强；投资组合分散化程度强，分散投资风险；投资门槛低

✘缺点： 管理费用稍高；在市场波动小的环境下，收益率表现不如其他投资工具

★稳健型投资者，专业投资者

6

管理期货

管理期货 (Managed futures) 是投资经理在管理投资组合时，利用期货合约或期货期权进行投资的一种另类投资策略。

管理期货一般通过商品交易顾问 (Commodity Trading Advisor, 简称CTA)进行投资，CTA是指在美国商品期货交易委员会（CFTC）注册，通过为客户提供商品期货或期权方面咨询服务，或者直接参与商品交易来获得收益的机构或个人。在美国，除非有特殊的豁免，所有的CTA都会被CFTC和美国全国期货协会 (National Futures Association, 简称NFA) 双重监管。

CTA基金，也称为管理期货基金，是指某个CTA运用客户委托的资金投资于期货市场和期权市场，并且收取相应管理费用的一种基金组织形式。传统意义上， CTA 基金的投资品种仅限于商品期货，但近年来全球期货市场的迅速发展使CTA 基金的投资品种更加多样化。目前，CTA基金的投资领域扩展到包括股指期货、金融期货在内的几乎所有期货品种。

经过近五十年的发展，CTA基金在美国已经成为一种很成熟的投资工具，其交易模式和投资品种都非常丰富。目前，美国的CTA基金是全球CTA基金的主要构成部分，近8年时间其基金管理规模占全球CTA基金管理规模的比例稳定在60%以上。根据2017年5月的最新数据，美国CTA基金管理规模已达到2580亿美金。

数据来源：BarclayHedge

美国CTA基金近二十年的表现远高于世界CTA基金；并且与对冲基金相比较而言，其业绩表现也更加稳定和优秀。根据Eurekahedge的数据显示，以1999年作为基准年，2017年6月CTA基金指数已经从100点上涨至726点，年化收益率约为10.13%；而同期的美国对冲基金指数仅从100点涨到491点。

数据来源：Eurekahedge

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个人投资者有三种方式投资管理期货基金，第一种方式是最常见的直接联系CTA，开立管理账户即可投资CTA基金，但是这种方式需要的最低投资额往往很大，一般在50-100万美元左右，小型CTA也需要10-20万美元的投资额；第二种是通过公募期货基金投资，公募基金不会需要高额的最小投资额，并且还可以使用多种策略和选择多个CTA开立管理账户；第三种方法是购买使用管理期货策略的ETF。投资者可以根据自己资金量选择合适的投资方式。

管理期货

✔优点：分散风险能力强；收益率较高；可实现全球置产配置

✘缺点：若直接投资CTA管理账户，投资门槛较高；波动性较大

★积极型投资者、专业投资者

7

小结

小编美国常见的另类投资工具的介绍已经介绍完啦，下面总结一下这几种工具的特点。

房地产

房地产是一个投资者比较熟悉的投资工具，但其实投资房地产不一定需要购买房产，还可以通过购买房地产公司发行的债券和股票，以及REITs来进行投资。购买房产需要资金量大，但能获得土地溢价；而房地产公司的债券和股票流通性好，易变现，投资门槛低；而REITs则是综合两者的优势，但波动性更大，适合积极的投资者配置。

对冲基金

对冲基金运用各种策略可以用一定的成本去“冲掉”风险，来获取风险较低或无风险利润。因此，该投资工具可以较为有效地分散风险，但代价就是要损失一定收益，支付较高的基金管理费，且投资门槛较高。

私募股权

私募股权是向高成长性的非上市企业进行股权投资，并提供管理等服务，以期通过退出投资实现资本增值的资本运作的过程。需要大量的资金，对于高净值客户更有吸引力；并且能保证稳定的收益；但缺点是投资周期较长，而且行业竞争加剧会导致收益率有一定影响。

高收益债券

高收益债券即低信用等级的债券，收益率高于普通债券，但是风险较高、流通性较差。投资者可以选择购买相应的ETF或共同基金来投资高收益债券。

FOF

母基金是投资于不同市场和不同策略的组合基金。母基金不仅可以投资传统投资领域的基金，还可以投资另类投资相关的基金，会更有效的分散风险；但代价是更小的收益，并且母基金的管理费用也不低，稳健型投资者可以考虑。

管理期货

管理期货主要是投资期货市场的一种投资工具，是一种可以实现全球资产配置的工具之一，不仅能有较高的收益，还可以良好的分散风险。不足是高昂的管理费和因为杠杆效应带来的较高的波动性。

那么，美国置产配置指南到此为止，希望投资者除了使用自己比较熟悉的传统投资工具以外，还能扩展自己的视野，选择合适自己的投资方式，创造更多的财富。

封面图来源：blog.helpingadvisors.com

E.N.D

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