发表自话题：债务投资的缺点

概述

■ 房地产是实现财务自由的三大核心工具之一。房地产之所以能够被选入实现财务自由的三大核心工具， 就是因为 REITs。如果没有 REITs，房地产就只是有钱人的投资工具，而不是实现财务自由的投资工具。可以说是 REITS 实现了让草根投资房地产不再难。
英文名是“Real Estate Investment Trusts”简称“REITs”。

■ 现在全世界主要发达国家都有“REITs”，中国的“REITs”也在筹备之中，不久就会诞生。通过“REITs” 我们可以很容易的投资全世界主要国家的房地产。
■ 看好美国的房地产市场，我们可以买美国“REITs”；看好加拿大的房地产市场，我们可以买加拿大“REITs”； 看好澳大利亚的房地产市场，我们可以买澳大利亚“REITs”；看好英国、法国、德国、瑞士、荷兰、新加坡、日 本、印度等国家的房地产市场，我们也可以买相关国家的“REITs”。

优缺点

■ “REITs”是一个能让各参与方都获益的工具，对于普通投资者来说，“REITs”投资门槛低，交易成本 低，流动性好；对于房地产开发商来说，开发好的物业可以打包一次卖给“REITs”快速退出，提高房地产开发的 效率；对于政府来说，“REITs”有利于房地产市场更好的发展，促进经济发展。
■ 目前“REITs”的最大持有者是社保基金、养老基金、投资基金等机构投资者。普通投资者相对较少， 这主要是普通投资者还不太了解“REITs”所致。
■ 股票已经出现了几百年了，但是“REITs”出现还不到 60 年。
■ 美国投资者真正开始了解“REITs”基本在 1990 年之后；日本、新加坡、香港的投资者真正开始了解 “REITs”基本在 2000 年之后；中国内地的投资者目前基本还不了解“REITs”是什么。大部分房地产投资者都还 处于“炒房”的初级阶段。

什么是REITS

■ REITs 是什么？REITs 是一种依照法律程序成立的，以发行股票或基金单位的方式汇集投资者的资金， 由专业机构进行房地产的经营管理，并将 90%以上的税后收入净额分配给投资者的一种信托组织。简单来说 REITs 就是代客投资房地产的上市企业。
〇“REITs”和房地产股票区别如下
〇 下面我们来看一下 REITs 的内涵：
■ “REITs”的内涵是法律赋予的，“REITs”之所以为“REITs”要符合一系列法律的要求。我们来看一 下美国对于“REITs”主要的法律要求。
■ 其他国家的“REITs”都是在美国“REITs”的基础上改进的，总体上和美国“REITs”没有太大的差别。
〇 美国对于“REITs”的主要法律要求有：
■ 以上只是美国关于 REITs 的主要法律要求，其实关于 REITs 的法律要求还有很多。我们这里就不说了。

■ 另外 REITs 每年还要进行收入测试、分配测试、资产测试、组织测试、所有权测试。测试不合格的轻则 罚款，重则取消 REITs 资格。
■ 所以 REITs 是面临着系统的、严格的监管的。当然这是好事情，因为这样更能保障中小投资者的利益。
■ 了解了 REITs 的内涵以后，我们就知道 REITs 与房地产股票、投资基金等其他投资工具有哪些不同了。

REITS的分类

权益性REITs

■ 权益型 REITs 根据其持有物业的类型不同，可以分为：零售 REITs、住宅 REITs、写字楼 REITs、酒店 REITs、工业地产 REITs、健康护理 REITs、自助存储 REITs 等。
■ 权益型 REITs 因为本身直接持有物业而且还能对物业进行经营管理，能获得稳定持续的现金流。这类 REITs 的风险相对较小，是我们学习和研究的重点。
〇 下面我们来看一下美国几只有代表性的权益型 REITs：
■ 西蒙地产是美国最大的零售 REITs，也是标准普尔 500 指数成分股之一。
■ 公平住屋是美国最大的住宅 REITs，也是标准普尔 500 指数成分股之一。
■ 波士顿地产是美国最大的写字楼 REITs，也是标准普尔 500 指数成分股之一。
■ HOST 酒店是美国最大的酒店 REITs，也是标准普尔 500 指数成分股之一。
■ 安博普洛斯是美国最大的工业地产 REITs，也是标准普尔 500 指数成分股之一。
■ 大众仓储是美国最大的自助存储 REITs，也是标准普尔 500 指数成分股之一。

抵押型REITS

■ 抵押型 REITs 指本身不直接拥有物业，而是通过房地产抵押贷款的形式把资金贷出去，赚取利息收益的 REITs。
■ 抵押型 REITs 一般股息率较高，资产负债率比较高，对利率变动比较敏感，风险也更大。从实现财务自 由的角度，我们不投资这类 REITs。

混合型REITS

REITS的特点

6、 收益率相对较高——和直接持有物业相比，持有 REITs 的收益率相对比较高；因为REITS
比如我们现在用 1000 万在北京东方豪庭买一套公寓进行出租，租金回报率不会超过 3%。每年的租金收益不会超过 30 万。如果现在用 1000 万去买汇贤产业信托呢？分红率能有多少？
〇 我们来计算一下：
在雪球网上查看对应REITS，点击财务分析，进入RETIS详情，可以查看REITS的资产负债情况，分红情况，组合情况

可以看到近一年的分红总计是：0.0212+0.0932=0.1144，加入未来分红不变，目前的价格是1.63，分红率=分红/股价*100%=7.02%，投资 1000 万 1 年能获得 70.2 万的现金分 红，比直接买房回报率高很多。
■ 另外即使和股票相比，长期来看 REITs 的收益率也更高。
■ 在过去 30 年中，REITs 的长期年化收益率是高于标普 500 指数的。
■ 我们可以看到在过去 20 年中，美国所有的权益型 REITs 的平均年收益率为 13.31%，同期标普 500 的 年平均收益率只有 7.68% 。
■ 当然 REITs 虽好，也是有风险的。因为投资 REITs 本质上还是投资房地产，房地产市场的风险大部分同 样适用于 REITs。

REITS的风险

〇现在同学们已经对 REITS 有了一些了解，那么怎么投资 REITs 呢？
■ REITs 很多国家都有，同学们可以有很多选择。不过封老师认为只要把香港和美国的 REITs 弄明白了， 对实现财务自由来说就完全够用了。
■ 因为通过香港和美国 REITs 我们可以间接拥有中国内地、中国香港和美国的房地产。这三个地区的房地 产运行周期是不一样的，完全够我们轮着买的啦。
■我们下面就只讲解香港 REITs 和美国 REITs 的投资方法。由于 REITS 的投资方法总体是相似的，我们就 以香港 REITS 为主，美国 REITS 为辅来讲解财务自由 REITS 投资方法。

财务自由香港 REITS 投资方法

■ 是不是很熟悉呢？没错，实现财务自由的投资方法都是一样的，不一样的只是投资工具而已

选出好 REITs

〇 我们来看第一步，选出好 REITs，先看一下怎么查看香港 REITS
第1步：打开富途牛牛电脑版行情软件；
第2步：点“行情”；
第3步：点“港股”；
第4步：点倒三角；
第5步：点“板块”；
第6步：点“行业板块”；
第7步：点“房地产信托”。

■ 我们可以看到总共有 11 只香港 REITs。那么这 11 只香港 REITs 都是好 REITs 吗？

海选

市值大于 100 亿港元
■ 我们先来海选一下，点“总市值”，让当日总市值由大到小排序，市值大于 100 亿港元的 REITs 一般物业质量都相对比较好，融资成本也比较低，风险较小。

■ 根据排序结果，我们选出市值大于 100 亿港元的 REITs，把市值小于 100 亿港元的 REITs 淘汰掉，这样就只剩下领展房产基金、汇贤产业信托、置富产业信托、越秀房产信托基金、冠君产业 信托 5 只 REITs 了。

精选

〇 下面我们再来精选一下

1、每年分红且长期稳定增长
2、地段要好，整体出租率大于 90%
3、资产负债率小于 40%
分红直接查看派息比例即可
出租率查看公司概况中信息
资产负债率=总债项/总资产*100%
雪球-财务分析-公司概况
〇 下面以领展为例，看看领展是否符合这 3 个标准？
■ 先在电脑端打开雪球网页。
■ 在搜索框中输入“领展房地产基金或 00823”，可以看到这个页面。
■ 点击财务分析，可以看到以下页面。
■ 点击派息记录，可以看到以下页面
■ 我们可以看到过去 10 多年领展每年都有现金分红，而且分红金额长期稳定增长，符合标准。
〇 下面我们来看一下领展旗下物业的地段及整体出租率。
■ 点公司概况，可以看到以下页面。
■ 通过公司概况里的介绍我们可以知道领展旗下的物业出租率很高，整体出租率大于 95%，地段很好。 符合地段好，出租率高这个标准
〇 下面我们来看一下领展的资产负债率。
■ 点资产负债表，可以看到以下页面。
■ 资产负债率=总债项/总资产*100%，可以计算出领展的资产负债率为：12%，大幅小于 40%，几乎没 有发生债务危机的可能，符合标准。
■ 领展同时符合 3 个精选标准，是好 REITs。
■ 剩下的 4 个 REITs 我们就不逐一演示了，下面我们看一下分析结果
■ 领展、置富、越秀这 3 只 REITs 符合标准，是好 REITs。
■ 汇贤、冠君每年分红也很稳定但是长期没有增长，我们把汇贤和冠君淘汰掉。
■ 这里说一下，汇贤和冠君的物业质量非常好，资产负债率也非常好，仅仅是分红的长期增长方面不理想， 这主要不是物业本身的问题，更可能是物业管理团队的问题。后期物业管理团队主要人员有调整或者策略有调整的 话，汇贤和冠君依然很有可能成为好 REITs。
〇 下面我们就来看一下领展、置富、越秀这 3 只好 REITs。
■ 领展、置富这 2 只 REITs 所持有的物业主要都在香港。领展在香港和中国内地都有物业，但是领展 85% 以上的物业还是在香港，置富所持有的物业全部在香港。这 2 只 REITs 是地道的香港 REITs。如果看好香港的房地 产市场，可以考虑这 2 只 REITs。
■ 越秀所持有的物业都在中国内地。虽然中国内地现在还没有推出 REITs，但是越秀我们依然可以看作是 内地 REITs，只是它在香港上市的而已。越秀的涨跌周期依然是由中国内地的房地产市场运行周期决定的。如果看 好中国内地的房地产市场，可以考虑越秀。

写字楼REITS的特点：

零售REITS的特点：

综合REITS的特点

不同REITS的风险比较

等待好价格

■ 当我们选出好 REITs 以后，我们要做的就是等待好价格出现，然后买进。我们知道房地产市场是周期性 波动的，所以 REITs 的股价也会周期性波动。如果现在没有好价格，未来一定会出现好价格。
〇 那么什么样的价格才是好价格呢？我们怎么知道目标 REITs 现在的价格是不是好价格呢？
■ 判断目标 REITs 的价格是不是好价格有很多种方法。分红率法是一种简单有效的方法。
〇 下面我们先来看一下美国权益型 REITs 历史分红率的变化情况：

■ 我们可以看到 1990-2020 年 30 年之间，美国权益型 REITs 的分红率一般在 4%-8%之间波动。当权益 型 REITs 的分红率大于 8%的时候，是很好的买进时机；当权益型 REITs 的分红率小于 4%的时候，是很好的卖出 时机。

■ 所以对于美国 REITs 来说，当动态分红率大于 8%时的价格就是好价格。

■ 我们来看一下 REITs 动态分红率的计算公式，动态分红率=上一年的现金分红金额/现价*100%
■ 由于香港 REITs 的历史相对比较短，美国 REITs 的分红率对香港 REITs 有非常重要的参考意义。不过由 于香港 REITs 的数量只有 10 只，比美国 REITs 的数量少的多，香港对 REITs 的上市发行审核更严格，所以香港 REITs 的整体质量要好于美国 REITs。

■ 香港 REITs 动态分红率的合理波动区间为 5%-10%。
■ 当香港 REITs 的分红率大于 10%的时候，是很好的买进时机；当香港 REITs 的分红率小于 5%的时候， 是很好的卖出时机。
■ 对于香港 REITs 来说，当动态分红率大于 10%时的价格就是好价格。

买进

■ 买进其实是非常简单的事情，有个港美股证券账户就可以了。
■ 一般来说，在买进 REITs 时，分批买进 1-3 只不同类型的 REITs 就可以了。

■ 当资金全部买进目标 REITs 以后。我们要做的就是长期持有。
■ 这里强调一下，同学们买进 REITs 时不用太在意买入价格是不是最低价，最低价只是一瞬间的价格，没 有人可以凭能力买到最低价，买到最低价的人都是靠的运气。
■ 同学们不用追求买到最低价，同学们只要追求买到好价格就行了。事实上只有等价格涨上来以后我们才 知道哪个价格是最低价，但是好价格不同，好价格是提前可以计算出来的。只要同学们在好价格买进好 REITs，长 期持有一定会赚到不错的收益的。

好价格计算公式

香港的REITS一般是一年分红2次，所以股息就是累加最近两次的分红数据即可
港股REITS股息率法好价格 = TTM股息÷10%
资产负债率=总债项÷总资产×100%
股息率=TTM股息÷当前股价×100%

好价格计算举例

我们在这里计算一下越秀房地产投资信托基金00405的好价格
我们通过http://app.finance.ifeng.com/data/hkstock/fundamental.php?symbol=00823&type=Balance 地址可以查看到越秀的分红记录
香港的REITS一般是一年分红2次，那么查询起来，把最近的两次分红（中期业绩＋末期业绩）相加，就是越秀的股息。
越秀TTM股息=0.1098＋0.1167=0.2265港元
越秀股息率法好价格=TTM股息÷10%=0.2265÷10%=2.265港元
所以我们可以得到越秀的好价格是2.265港元，小于2.265港元的都是好价格

长期持有

■ REITs 虽然有交易成本低、流动性强等优点，但是我们依然需要长期持有。我们持有 REITs 的时间应该 像持有房子一样，一般应在 10 年以上。
■ 对于特别优秀的 REITs，我们甚至可以持有 30 年以上。投资 REITs 就是投资房地产，当你在好价格买 进 REITs 持有一两个月赚了 20%想要卖的时候，你要想一想假如你是买的实物房地产，你会在买进后一两个月赚 了 20%的时候卖掉吗？
■ 如果不会，那么你也不应该卖掉 REITs。如果同学们像很多人炒股票那样去炒 REITs，那么很可能也会 亏钱的。
■ 同学们可以想一下，在持有 REITS 期间，我们每年都能收到 2 次现金分红，就像是收房租一样。这难倒不是一件很幸福的事情吗？怎么让这份幸福持续下去呢？长期持有 REITs就可以啦。
■ 当然，长期持有 REITs 并不代表我们不会卖出 REITs，在该卖出 REITs 的时候我们就要卖出 REITs。

卖出

财务自由美股 REITS 投资方法

第一步，选出好 REITs。
第二步，等待好价格。
第三步，买进。
第四步，长期持有。
第五步，卖出。

选出好 REITs

先看一下怎么查看美国 REITs？

■ 第 1 步：在百度搜雪球，然后点击进入雪球网页；
■ 第 2 步：点“行情”，然后点“筛选器”，可以看到以下页面；
■ 第 3 步：点“美股”，行业选择“股权房地产投资信托（REITs）”，然后点“开始选股” 可以看到以下页面；
■ 我们可以看到共有 175 只权益型 REITs。这 175 只 REITs 中有哪些 REITs 相对比较好呢？下面我们就 先来海选一下。

海选

市值大于 50 亿美元
■ 点“总市值”让市值从高到低排列，我们先选出市值大于 50 亿美元的 REITs。市值大于 50 亿美元的REITs 一般物业质量都相对比较好，融资成本也比较低，这个很容易理解，同样去银行借钱，有 50 个亿借 10 个亿 的利率要比有 10 个亿借 10 个亿的低很多。
■ 市值小于 50 亿美元的 REITs 我们淘汰掉。
■ 通过海选，我们可以看到有 43 只 REITs 入选。
■ 那么这 43 只 REITs 都是好 REITs 吗？

精选

1、每年分红且长期稳定增长；
2、资产负债率小于 40% 。
■ 把 43只 REITs 都看完以后，我们发现有 4 只 REITs 同时符合以上两条标准。
■ 这 4 只 REITs 就是好 REITs，我们把这 4 只 REITs 都加自选。
■ 选出了好 REITs 以后，我们并不能马上买进，我们还要看看这些好 REITs 是不是处在好价格。

等待好价格

■ 什么价格才是好价格呢？
■ 和香港 REITs 一样，我们采用动态分红率法来判断美国 REITs 的价格是不是“好价格”。

■ 当目标 REITs 的动态分红率大于 8%时我们就买进，当目标 REITs 的动态分红率小于 4%的时候，我们 可以卖出。我们不需要预测未来，我们只要计算并按照标准去执行就可以实现财务自由。

买进

■ 和香港 REITs 一样，我们分批买进 1-3 只不同类型的目标 REITs 就可以了。当资金全部买进目标 REITs 以后。我们要做的就是长期持有。

好价格公式

美国的REITS一般是一年分红4次，每个季度一次，所以股息就是累加最近4次的分红数据即可
当美股REITs的股息率大于8%的时候，是很好的买进时机，
当美股REITs的股息率小于4%的时候，是很好的卖出时机。
因此，当目标REITS的股息率＝8%时，目标REITS的价格达到好价格的临界值。
中国人投资美股REITS实际到手的股息=TTM股息×（1-10%）=TTM股息×90%
美股REITS股息率法好价格 = TTM股息×90%÷8%
股息率=TTM股息÷当前股价×100%

好价格计算举例

我们以安博(NYSE:PLD)为例，计算它的好价格。
利用雪球查找安博的股价和分红派息情况。如下图
https://xueqiu.com/S/PLD
由于美国REITS每个季度分红一次，一年分红四次，所以我们以当前时间往前推算4个季度内的派息之和，如上图所示
好价格=TTM股息×90%÷8%
TTM股息=0.58+0.58+0.58+0.53=2.27
安博股息率法好价格=TTM股息×90%÷8%=2.27×90%÷8%=25.54美元
所以我们知道安博的好价格应该是25.54美元，小于25.54美元的都属于好价格

长期持有

■ 投资美国 REITs 就是投资美国的房地产。持有美国 REITs 的时间也应该像持有房子一样，一般应在 10 年以上。大部分美国 REITs 都是每个季度派息 1 次。个别美国 REITs 会每个月派息 1 次

卖出

总结

标签组：[投资] [美股] [房地产业] [股票分红] [股息率] [分红率] 

上一篇：2018年中国地方政府融资平台模式、平台数量及政府投融资债务余额情况分析[图]

下一篇：回读《证券分析》（第六章：固定价值类投资的选择）