发表自话题：公募和公开发行的区别
在基础设施公募REITs推出之前，我国已经有一定数量的类REITs。发行的资产支持类产品“类REITs”均在交易结构、组织形式、管理方式和退出机制等方面与公募REITs有一定的出入，今天我们就来聊一聊类REITs和公募REITs的不同点。
对投资者而言，公募REITs股性较强而类REITs债性强，类REITs的产品结构划分为优先级和次级，优先级享受固定收益，次级享受剩余收益，类REITs的次级占比反映了其股性强弱，次级占比越高，股性越强，而根据以往发行的类REITs产品来看，其次级占比大多低于40%，甚至有的不足5%。
从投资范围来看，公募REITs的投资范围主要为物业项目、地产股、债权、贷款、其他REITs或CMBS（商业物业抵押支持证券）而类REITs主要投资范围是项目公司股权及债权、监管部门规定的合格投资项目。
从融资结构来看，公募REITs主要以银行贷款、发债、股票增发为主，而类REITs产品本身不融资，但可分级。
从交易结构可以看出，由于法律法规限制，公募REITs不能直接持有基础设施，而仍需通过SPV进行间接持有。在收益分配方面为平层结构，不再区分优先级与次级，项目公司的现金流通过支付股东分红等方式分配到资产支持专项计划，再分配到公募基金，最终向公募基金投资人进行分配。
在发行方式上，公募REITs为公募发行，类REITs产品则大多为私募发行，不在公开市场上进行交易，与公募REITs相比灵活性和流动性较低、风险性更高，并且公募REITs可以通过证券交易退出，而类REITs只能持有到期通过主体回购或物业处置退出或开放期赎回。
从管理模式来看，公募REITs可以投资于多个物业，采取主动管理模式，对基础资产享有控制权，因而资产较易出表。同时，还需要注重物业投资管理组合、物业升级改造等方面，对管理模式和管理能力有较高的要求。而类REITs底层资产往往为单一物业，管理模式为被动管理，资产出表难度大。
参考文献：[1] 国联证券 整装待发 公募REITs扬帆起航
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标签组：[投资]
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