买房、买股和买理财，到底哪个风险小？（一）

发表自话题：理财与股票哪个风险大

早盘招行涨了4个多点，以为有戏，结果没能带着大盘冲上去。这段时间大盘调整一直出新低，什么时候不往下新低了，估计就调整得差不多了。

只要有空，我每天都会看盘，经常画些简单的趋势线。倒不是要去买入卖出折腾账户，或者神叨叨地预测什么，但最起码大盘走到哪了心里得有个数，等到盘面变了也好有所准备。

有人说能忍住不看大盘不看账户是一件很难的事情，其实每天看盘看账户还要忍住不乱操作，更难。

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今天先说见闻一。

上周末跟两位很久不见的朋友聚了个早茶，聊起房子。朋友说自己手里有个房子想出手，然后就摆出来大家探讨了一下。

大概情况是这样，2012年买的房子，总价50万，因为是二套所以交了6成首付30万，剩下的20万走按揭。利息大概一半吧10万左右，月供1400，到现在已经还了10万有余。（具体数字可能不是特别准确，随口聊起。）

加上装修和添置的大件家具，差不多小20万，合计总共80万。上了几个app对比同小区相近的户型，平均售价85万上下。

也就是说一共8年，房价从50万涨到了85万，忽略通胀和其他因素的话，涨幅在70%左右。

可能是因为地段和周配套的原因吧，这个涨幅确实有点太过于接地气了。如果算上利息、装修还有通胀的话，基本上等于没有赚钱。

我们平时总是听别人说，过去那些年靠买房赚了多少多少钱。其实我们从来没有真正统计过（实际上我们也很难去统计），在过去的10年里靠买房赚了钱的有几个人，没赚钱的有几个人，甚至亏了钱的又有几个人。只是那些赚了钱的例子，更容易被我们记住。

靠买房大赚特赚的人，可能更加乐于分享自己的经验，至少在谈及房产时不会过于避讳。可是没赚钱的人，就不见得会到处去说了。这和幸存者偏差是不是有些相似。

在雪球看文章的时候，偶尔会看见有球友在文章下面留言，说到自己买房赚钱的经历。要是把所有球友的情况都统计一遍，不知道会怎么样。

另外一位朋友说了个差别很大的例子。他的同事调到广州去工作，2015年买了套300万的房子，现在涨到了1200万。这个增长的幅度还需要去算么？已经可以把所有一切的费用都涵盖了，必赚。

我们对“买房能赚钱”的印象，一定程度上受到了房价增长速度的影响。因为过去房价在暴涨，房价翻倍的情况不少。大部分情况下房价大涨，就会让人们产生一种错觉，所有的房价都会大涨。

就在去年初，老家还有朋友想上南宁来贷款买房，用作投资（而不是自住）。在过去，贷款买房用作投资几乎是百分之百可行的，但之所以可行，是因为过去房价迅速上涨，涨幅远超过了包括利息在内的所有其他费用。

现在大家的意识也都跟上来了，一二线城市配套齐全的核心地段房价会继续涨，以此类推，也没有什么好解释的。但是房价的增长速度是不是还会跟过去几年一样快？

贫僧也曾问过房东自己现在租的这个房子，房价确实涨了一倍有余，但是中途闲置的时间加上后期继续追加的投入，算下来也是几乎平本而已。

那些公认的好地段，价格都已经不便宜了，即使我相信好地段必定还会涨，门槛也显而易见。而且往往好的地段，租售比并不会太理想。

那要挑便宜的地段去投资吗？便宜自然也有便宜的道理。以前经常听人埋怨说，要是自己知道哪个会涨这么多，真是闭着眼睛也要贷款多买几套。

呵呵是的，可那个时候你偏偏就是不知道会涨多少。等你知道了再想去投资，可得好好想清楚，算一算以后是不是还能继续涨这么多。某音里就有本地的大V统计过，在南宁往前数三年，房价不涨或仅是微涨的小区其实不在少数。

我们还讨论到另外一个话题，投资房产应该贷款还是全款（再强调一下是投资，不是刚需）？

现在主流的声音都说应该贷款，银行的钱能用干嘛不用？一套全款可以买两套按揭，盘子变大。通胀后货币会贬值，而利息却是固定的。总之各种理由告诉你，怎么算都是贷款划算。

贫僧从自己个人的小农思想来说下看法。如果未来我有足够的资金去投资房产（可能很小，就几十万那种，或许还是可以实现的），我更倾向于选择全款。

在可以选择的情况下，做投资我更喜欢稳定的现金流。关于现金流，有两点想说题外话。

一是，就现金流而言，其实房产比股票靠谱多了。房租可以按年按季按月甚至按天来收，而股票定死了就是一年一次，还不一定有。就这一点，贫僧更喜欢房子。

二是，房子产生的现金流来源于它的使用价值，别人因为用了你的房子而给你钱，房子的总价不会因为你收了租金而变少。股票产生的现金流，是从你持有的股票中砍掉一块分给你，所以分红后股价会跌。只有分红之后股价上涨回去，才能说分红赚到了钱。（股票本身好像也没有使用价值吧？）

套用一下股市中最流行的价值投资的说法，不要太看重短期波动，更应该享受资产带来的现金流。换句话说，就是管他房价高低呢，好租就行了，不是？呵呵开个玩笑……

很多人投资了房产，都盼望着通过房价暴涨来赚钱，我似乎从来没听到过任何批判这种观点的声音。所谓的长期主义，放到房产上，无非是为了时间更长，价格涨得更多。

同样是低买高卖，为什么对于炒股，想通过差价赚钱就是投机，总是有反对的声音？而且在股市里，长期主义就成了跟企业一起成长，赚企业成长的钱。

企业成长了，分红仍旧是从你的股票里割出来的，忘了吗？只是好的企业往往分红后会继续上涨，让分红变成了利润。

说正题。如果走按揭，在房子顺利租出去的情况下，租金抵月供还能略有盈余是最理想的，但实际往往做不到，还月供还得倒贴。是的，就没有了那种投入之后可以不断生钱出来的感觉，因为生出来的钱都拿去还贷款了。你自然也没有办法去使用生出来的钱。如果生不出钱，那风险更大。

这样投资房产唯一的赚头就是通过房产增值赚差价，跟股票里所谓的投机没什么区别。一说到差价，就又得绕回房价上涨速度的问题上，贷款的利息却板上钉钉会加大投资的成本。

如果是全款，同样在租不出去的情况下，你风险会小很多，更安心一些。而租出去了，所有的租金都会变成你的收益，这些收益再拿去做别的投资，它不香么？

无论是贷款还是全款，只要时间足够长，你大概率都能赚到钱。可大部分情况下，持有一套房产，短则3年5年，长的8年10年，也就转手了。有些时候会让你迫于无奈早早以低价卖掉房产，这也是投资要考虑的因素之一。

当然，要是有十足的把握某个地段房价会继续暴涨，那贷款投资房产确实是个理想的选择。就像被爆炒的妖股一样，如若知道某股必妖，杠杆再高也不怕，关键就在于，你并不知道。

简单地说，贷款投资房产可行的前提条件是房价上涨幅度可以覆盖所有费用。这一点在过去，历史证明了大多数情况都可行。正是因此，现在大多数人的印象中也是可行的。而实际上在未来是否可行，不确定因素会更多。

一个时代的特征，或许就体现在于此吧……

【声明：文章内容为本人实盘操作，仅代表个人观点，不构成投资建议，据此操作自负盈亏。投资有风险，入市需谨慎。】

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